Immeuble neuf : comparez les syndics traditionnels, les néosyndics, les syndics en ligne et les syndics coopératifs

Comparez les différents types de syndic et déterminez quel modèle de syndic est le plus adapté à la gestion et l’administration de votre copropriété neuve ?

L’obligation de mise en concurrence des syndics de copropriété initiée par la loi ALUR de 2014 a eu pour effet d’accélérer l’émergence de modèles de syndics alternatifs au schéma traditionnel. De nouveaux modes de gestion, d’autres modèles d’administration, d’autres types de syndics. La dématérialisation aidant, de nouvelles sociétés (syndic en ligne, syndic coopératif, néosyndic) font florès, défendant, à grand renfort de moyens marketing, être plus adaptés aux besoins réels des copropriétaires. Plus qu’une question de mode, il s’agit d’une réelle remise en question globale d’un système vieux de près de 60 ans. Face à toutes ces offres, quelle solution choisir pour la gestion de sa copropriété neuve ?

Quelles sont les difficultés rencontrées pour la gestion d'un immeuble neuf ?

La mise en copropriété d’un immeuble neuf induit de nombreuses difficultés de différents ordres. En premier lieu au niveau juridique. En effet, outre le droit de la copropriété, cette mise en copropriété fait intervenir le code civil et le code des assurances relatifs aux responsabilités et aux garanties incombant aux promoteurs ainsi qu’aux entreprises de construction. À ce sujet d’ailleurs, il faut être en mesure de dissiper le flou existant entre les compétences et les responsabilités du syndic et celles du promoteur.

Autre difficulté ; les copropriétaires sont pour la plupart des primo-accédants, complètement étrangers au fonctionnement d’une copropriété et ne sachant jamais vraiment à qui se référer en cas de problème. Pour pallier à cette confusion, la loi ALUR a d’ailleurs renforcé les obligations d’information dès la signature de la promesse de vente.

Enfin, la gestion et l’administration d’un immeuble neuf demandent non seulement l’acquis de compétences classiques relatives aux copropriétés, mais également des connaissances complètes concernant la construction et les garanties inhérentes aux immeubles neufs.

Dans les faits, le syndicat des copropriétaires nés de la mise en copropriété se voit donc en charge de trois tâches principales :

• L’administration des parties communes ;
• La conservation et l’amélioration de l’immeuble ;
• Et la réponse aux dommages causés (aux tiers comme aux copropriétaires) par le défaut d’entretien des parties communes (manquement qui peut s’avérer courant compte tenu de l’emménagement échelonné des copropriétaires) et les vices de construction éventuels.

Pour finir, la première Assemblée Générale des copropriétaires ne peut avoir lieu qu’après livraison du premier lot de copropriété. Avant cette première Assemblée Générale, la gestion de l’immeuble et l’administration du syndicat sont confiés à un syndic provisoire, syndic désigné par le règlement de copropriété transmis par le promoteur. C’est seulement lors de cette première Assemblée Générale qu’est désigné le syndic de copropriété. Il peut être le même que le syndic provisoire ou être différent.

Quelles sont les qualités requises pour un syndic dans ces circonstances ?

Compte tenu des spécificités liées à la mise en copropriété, un syndic provisoire se voit confier plusieurs missions d’importance ;

• Établissement du carnet d’entretien de la résidence ;
• Compilation ou listing des informations financières et techniques inhérentes à la copropriété ;
• Lancement des contrats des différents prestataires et fournisseurs de la copropriété (énergies, téléphonie, entretiens des espaces communs intérieurs et extérieurs, entretien des ascenseurs…) ;
• Approbation via un vote de l’assurance RC ;
• Ouverture des comptes bancaires au nom de la copropriété (l’un lié aux finances, l’autre concernant l’anticipation des travaux à réaliser sur l’immeuble) ;
• Suivi de la levée des réserves dans les parties communes lors de l’échelonnement de la livraison des lots ;
• Recensement des malfaçons.

Pour mener ces missions à bien, le syndic provisoire intervenant sur le programme neuf se doit de posséder deux qualités essentielles ; l’expérience de l’accompagnement sur de tels programmes et l’indépendance totale vis-à-vis du promoteur, de façon à éviter toute collusion éventuelle. Le syndic provisoire, qu’il s’agisse d’un syndic traditionnel, d’un néosyndic ou d’un syndic en ligne, doit donc faire la preuve de ses compétences et de ses capacités d’adaptation à la taille du programme. La charge de travail n’est pas la même sur un immeuble de quelques appartements et sur une résidence neuve de plus de 150 lots…

Des syndics se spécialisent dans l’accompagnement aux copropriétaires

Fort heureusement, il existe aujourd’hui différents modèles de syndics capables de répondre aux besoins réels en fonction des spécificités du programme neuf. Du grand groupe au néosyndic en passant par le syndic collaboratif ou familial indépendant, le choix se fait plus vaste et plus démocratique qu’autrefois.

Un groupe comme Citya immobilier, œuvrant sur toute la France, dispose de pools composés d’un comptable, d’un gestionnaire et d’une assistante intégralement dédiés à l’immeuble dont ils ont la charge. Il allie la puissance d’un grand groupe à la modernité des outils numériques adaptés au programme suivi.

D’un autre côté, un néosyndic comme Faciliciti ne se limite plus à la gestion et à l’administration de l’immeuble. Son offre est enrichie d’un véritable service de conciergerie allant de l’animation entre voisins au service à domicile en passant par la découverte du quartier.

Il s’agit ici de deux modèles de syndic différents qui n’ont pas forcément vocation à se concurrencer, chacun répondant à une demande particulière en fonction des particularités de la résidence. Toutefois, l’un comme l’autre sont habilités à gérer la période de transition comme l’administration et la gestion de l’immeuble après la première Assemblée Générale. En tant que futur copropriétaire d’un immeuble neuf, il peut être intéressant de considérer ces divers types de syndic en fonction de l’immeuble investi et des besoins réels de la copropriété. MeilleureCopro vous offre les conseils nécessaires afin de vous aider dans votre choix de syndic de copropriété.