Un promoteur immobilier peut-il imposer son syndic de copropriété ?

La loi Alur impose la mise en concurrence des syndics de copropriété sur les immeubles neufs. Un promoteur doit associer les acquéreurs dans le choix du syndic.

Le syndic provisoire, un choix par défaut pour les copropriétaires 

Au départ d’une résidence, il y a un promoteur immobilier cherchant à commercialiser des lots. La grande majorité de ces lots (80 % au bas mot) sont vendus en état futur d’achèvement, autrement dit sur plans. C’est ce que l’on appelle une VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). S’en suivent la construction de l’immeuble ou de la résidence puis la livraison des lots. Quelques semaines avant avoir emménagé, intervient la toute première assemblée générale des copropriétaires, convoquée par le syndic provisoire. Divers sujets sont à l’ordre du jour, dont un point à la fois sensible et primordial pour la bonne gestion de la résidence ; l’élection du syndic de copropriété.

Rappelez-vous. Lorsque vous avez signé votre promesse d’achat auprès du promoteur, vous avez également paraphé le règlement de copropriété. Au sein de ce document est mentionné le nom d’un syndic de copropriété, un « syndic provisoire » désigné par le promoteur pour convoquer et organiser la première Assemblée Générale des copropriétaires. Malheureusement, il arrive encore souvent que lors de cette Assemblée Générale constitutive, un seul candidat soit en lice pour briguer le mandat de syndic ; ce même syndic provisoire ayant « omis » de présenter aux copropriétaires d’autres offres de concurrents.

Ce que dit la loi Alur

Or, la loi Alur du 24 mars 2014, venant modifier la loi de référence du 10 juillet 1965, indique clairement l’obligation de mettre en concurrence le syndic de copropriété, par le biais du conseil syndical, lorsque de dernier est désigné. Dans la pratique, il n’y a pas de conseil syndical de désigné avant la première Assemblée Générale d’un immeuble neuf, raison pour laquelle la soumission de devis de syndic peut et doit être à l’initiative de n’importe lequel des copropriétaires. Pour valider cette mise en concurrence, il vous suffit simplement d’envoyer par lettre recommandé au syndic provisoire l’offre d’un syndic concurrent, en lui demandant de l’inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale. Cet envoi doit intervenir avant l’envoi des convocations : afin d’éviter que le syndic provisoire vous indique avoir reçu trop tard l’offre du concurrent pour l’intégrer à la convocation, prévoyez d’envoyer ce recommandé au moins 8 semaines avant la date d’Assemblée Générale. Le syndic provisoire se verra alors dans l’obligation d’intégrer cette proposition à l’ordre du jour, provoquant ainsi le débat contradictoire et l’élection d’un syndic de copropriété pour une durée pouvant aller jusqu’à trois ans.

Malgré tout, il arrive encore trop souvent que la première AG des copropriétaires se solde par la reconduction du syndic provisoire, et parfois pour une durée maximale de trois ans, ce dernier profitant d’un déficit d’information sur les lois régissant la copropriété en France, notamment sur la loi Alur. Notez de surcroît que le syndic provisoire n’a aucune obligation à rechercher et à présenter un concurrent lors des assemblées générales. Il appartient donc aux copropriétaires d’effectuer la démarche et de présenter des concurrents potentiels un mois au plus tard avant la première AG afin que la mise en concurrence puisse être enregistrée et inscrite à l’ordre du jour.

Privilégier un syndic indépendant du promoteur, sur une durée de 30 mois

Lors d’une VEFA, le syndic provisoire est désigné par le promoteur. Ce choix n’est pas fait au hasard. Les promoteurs et syndics sont souvent liés par l’appartenance à un même groupe immobilier (tels que Nexity, Altarea, Pichet, ou Ideal entre autres), ou par des liens de partenariats non communiqués aux clients : de manière fréquente, un syndic ayant aidé un promoteur à acquérir un terrain ou à commercialiser ses lots bénéficiera d’un retour d’ascenseur en étant désigné syndic provisoire.

Cette proximité n’est naturellement pas dans l’intérêt des copropriétaires. En effet, sitôt l’ensemble des lots livrés, il incombe au syndic élu de défendre les intérêts des copropriétaires face au promoteur, dans le cadre de la levée des réserves et la mise en place des garanties. Cette indépendance ne peut être garantie que par une mise en concurrence de syndic, dès l’Assemblée Générale constitutive.

La durée d’un mandat de syndic pourra être d’une à trois années d’exercices comptables, auxquels s’ajoutent un délai légal supplémentaire de 6 mois pour convoquer l’Assemblée : ainsi, les durées renseignées dans les mandats de syndic vont de 18 mois (12 mois +6) jusqu’à 42 mois (36 mois+6). Pour une résidence neuve, il est préférable de privilégier un contrat de 30 mois (24 mois+6), qui permet au syndic élu d’avoir le temps de sécuriser la levée de toutes les réserves, ainsi que la mise en place des Garanties de Parfait Achèvement et des éventuelles Garanties biennales, sur des équipements techniques tels que l’ascenseur ou la chaudière collective. Au bout de ces 30 mois, le Syndicat des copropriétaires sera le plus à même d’évaluer le travail du syndic, et de choisir ou non de la renouveler.

Comparez les syndics avec un courtier spécialisé

La démarche de mise en concurrence de syndic n’est pas toujours simple, a fortiori sur un programme neuf. Entre le facteur humain, l’emménagement et les tracasseries administratives inhérentes, le temps manque souvent pour approfondir la question. Par ailleurs, l’identification des syndics disposant de l’expertise suffisante pour réceptionner sereinement un immeuble neuf relève d’un vrai parcours du combattant : le gestionnaire doit en effet disposer de solides compétences en réception d’ouvrage, en mise en place de nouvelle copropriété, et en gestion de crises ou de conflits.

Il existe aujourd’hui des courtiers en syndic : à ce titre, le site MeilleureCopro.com vous permet d’effectuer gratuitement une comparaison rapide de syndic en quelques clics seulement. Le courtier va même jusqu’à dédier une équipe spécialisée afin de trouver les différents candidats prêts à postuler en fonction des caractéristiques de votre immeuble et des besoins réels de la copropriété.

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