Loi Alur et syndic de copropriété, ce qui a changé au 1er janvier 2020

Découvrez les changements inhérents à la loi Alur sur la mise en concurrence obligatoire des syndics de copropriété.

La loi de 65 (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) est le texte fondamental régissant le droit de la copropriété des immeubles bâtis. Elle définit le statut des copropriétés et reste la référence en la matière. Seulement, cette loi a subi plusieurs modifications ces dernières années, semant parfois le trouble auprès des copropriétaires. L’objectif déclaré de la loi ALUR est l’obligation de mise en concurrence des syndics de copropriété afin d’éviter à certains syndics de profiter d’une rente de situation. Mais depuis sa publication, d’autres modifications sont intervenues, dont les dernières, applicables depuis le 1er janvier 2020.

Qu’est-ce que la loi de 65 ?

Avant la loi de 65, il n’y avait rien. Aucun texte ne prévoyait d’encadrer l’administration et la gestion des copropriétés. La loi du 10 juillet 1965 s’inscrit donc comme le texte fondamental régissant l’organisation des copropriétés. Et ce texte est toujours d’actualité aujourd’hui. Même si l’on parle de loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), de loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) ou des ordonnances de 2019, le texte de base reste celui de 1965, les dernières lois apportant des modifications sur certains points, suivant simplement les évolutions de la société.

Quelles modifications importantes à la loi de 65 ?

Parmi les modifications remarquables de la loi de 65, on note ;

• La loi du 21 juillet 1994, concernant les travaux d’amélioration, de conservation et d’entretien inhérents à la cession de lots aux copropriétés en difficulté.
• La loi SRU du 13 décembre 2000, relative aux règles comptables spécifiques aux syndicats de copropriétaires. En somme, il s’agit de la création d’un plan comptable dédié.
• La loi ALUR du 24 mars 2014, intervenant avant tout sur la lutte contre l’habitat indigne et contre la dégradation des copropriétés. C’est aussi dans le cadre de cette loi qu’intervient pour la première fois l’obligation de mise en concurrence des syndics de copropriété.
• La loi ELAN de fin 2018, prévoyant deux ordonnances publiées fin 2019 modifiant le détail de la mise en concurrence des syndics de copropriété.

Chacune de ces lois vient modifier un ou plusieurs articles de la loi de 1965 sans jamais en changer le fond.

Les évolutions et les conséquences relatives à la mise en concurrence des syndics de copropriété

Au départ, c’est donc l’article 55 de la loi ALUR qui vient modifier l’article 21 de la loi de 65 et qui oblige la mise en concurrence des syndics de copropriété. Mais cette loi ayant donné lieu à plusieurs interprétations, l’article 88 de la loi Macron parue en août 2015 est venu préciser que cette mise en concurrence devait intervenir tous les trois ans, un contrat entre un syndicat de copropriétaires et un syndic de copropriété ne pouvant dépasser cette durée. Enfin, l’ordonnance du 30 novembre 2019 intervient à nouveau sur l’article 21 de la loi de 65 en précisant que la mise en concurrence doit dorénavant s’effectuer à la fin du mandat du syndic, quelle que soit la durée du contrat signé (1 an, 18 mois, 2 ans, 3 ans au maximum). Il est en outre précisé dans le décret du 2 juillet 2020 que c’est au Conseil Syndical de communiquer au syndic la ou les offres concurrentes (article 26 modifié du décret du 17 mars 1967)

La loi force ainsi les copropriétaires à comparer les différentes offres sur le marché. Ceci étant, rien n’interdit de réélire le même syndic et rien n’oblige à en changer. Le but recherché est avant tout la renégociation des contrats afin de permettre aux copropriétaires de s’assurer de bénéficier des meilleures prestations au meilleur tarif. La tâche étant relativement complexe, des sociétés de courtage en syndics de copropriété ont vu le jour et facilitent les recherches des copropriétaires. Il est préférable de lier ces nouvelles compétences à la connaissance que les copropriétaires ont de leur résidence plutôt que d’opter pour la solution de facilité en signant un bail de trois ans à un syndic afin d’éviter d’avoir à renouveler les démarches de mise en concurrence tous les ans.

Précisions sur la mise en concurrence des syndics de copropriété

De nombreuses informations erronées ou incomplètes circulent encore au sujet de l’obligation de mise en concurrence des syndics. Par exemple, un syndic n’est nullement dans l’obligation de présenter un concurrent aux copropriétaires lors de l’Assemblée Générale annuelle. Ce sont bien les copropriétaires, qu’ils soient membres du syndicat des copropriétaires ou simples copropriétaires de la résidence de présenter de nouveaux devis. Notons également que même si la loi parle d’obligation de mise en concurrence, le syndicat de copropriétaires étant constitué de bénévoles, il ne peut être contraint à présenter des concurrents au syndic actuellement en charge et il n’est pas obligé de présenter une dispense pour renoncer à la mise en concurrence. De la même façon, une dispense de mise en concurrence présentée par le syndicat de copropriétaires n’interdit pas une mise en concurrence émanant d’un copropriétaire non-membre du syndicat ou du conseil syndical lui-même.

Pour qu’une proposition de mise en concurrence soit valable, elle doit faire l’objet d’une proposition de mandat de syndic modèle ALUR adressée au syndic en charge, ce dernier ayant pour obligation de la présenter en Assemblée Générale et de l’inscrire à l’ordre du jour de façon à ce qu’elle intègre la convocation des copropriétaires à l’Assemblée Générale. Enfin, la mise en concurrence ne peut avoir lieu qu’en fin de mandat, d’où l’intérêt d’éviter les mandats trop longs.

En conclusion

Si la loi oblige à la mise en concurrence du syndic de copropriété, elle ne peut en aucun cas contraindre le conseil syndical à y procéder. En d’autres termes, c’est obligatoire mais, ça ne change rien si ce n’est pas fait. De la même façon, une dispense de mise en concurrence n’interdit pas la mise en concurrence… Les voies des lois françaises sont parfois impénétrables…

Mais retenons les aspects pratiques de cette obligation légale qui n’en est pas une dans les faits ;

• Elle permet la mise en concurrence régulière, facilitant ainsi la comparaison permanente des prestations et des tarifs des différents syndics.
• Elle facilite la renégociation des contrats, souvent bien plus intéressante que le renvoi pour un nouveau prestataire.
• Elle force les copropriétaires à s’impliquer activement dans la vie de la copropriété.
• Elle invite les syndics à une action efficiente et permet d’éviter les comportements de rentier.
• Elle permet de se séparer légalement, simplement et rapidement d’un syndic qui ne donnerait pas satisfaction.
• Elle est d’autant plus intéressante sur les programmes neufs, permettant d’éviter l’imposition de fait des syndics ‘suggérés’ par les promoteurs immobiliers.

Ce sont autant d’arguments en faveur de la mise en concurrence des syndics de copropriété.