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Plafonnement de certains frais de syndic : Scepticisme de l’autorité de la concurrence

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A partir du 1er juin 2020, la plupart des dispositions de l’ordonnance de réforme du droit de la copropriété entreront en vigueur. Ainsi, le montant maximal des honoraires d’un syndic pour la rédaction de l’état-daté, document légal exigé lors de la vente d’un lot de copropriété, est fixé à 380 euros, contre une moyenne de 497 euros à l’heure actuelle. L’efficacité de ce plafonnement a suscité le scepticisme de l’Autorité de la concurrence, exprimé dans un communiqué publié le 4 mars dernier.

Le coût de l’état-daté et d’autres frais du syndic

L’Autorité de la concurrence rapporte que les syndics facturent l’état-daté à un tarif jugé bien trop élevé par les associations de copropriétaires au regard du travail effectué ; dans bien des cas, il est indiqué que ce tarif inclut le nombre de visites effectuées. L’autorité rappelle l’engagement du gouvernement par rapport au manque de transparence des syndics, mais déclare qu’elle n'est pas convaincue par le mode de calcul adopté. Le gouvernement a en effet choisi de retenir le tarif médian observé chez les syndics, ce qui fait que la moitié des états datés sont actuellement facturés plus chers que les 380 euros fixés. Pour l’Autorité, les syndics qui pratiquent des tarifs inférieurs, soit la moitié du secteur, auront désormais tendance à augmenter leurs honoraires pour les aligner sur le plafond, et ce au détriment des consommateurs. Elle aurait préféré que le plafond soit calculé à partir des coûts réels pour les syndics, plus une marge raisonnable. La prise de position de l’autorité de la concurrence intervient après celle de la CLCV, une association de consommateurs, qui demande à plafonner d'autres frais, à l’instar de ceux récupérés par les syndics lors du recouvrement des impayés, ainsi que les frais de relance ou de mise en demeure, prévue par la loi Alur depuis 2014.

Bon à savoir : l’importance de l’état-daté

Le propriétaire qui vend un bien immobilier situé dans une copropriété a l’obligation de fournir des informations précises à l’acquéreur, en vertu de la loi du 10 juillet 1965. Ces informations sont contenues dans l’état-daté, un document désignant toutes les charges financières dévolues à l’acquéreur, une fois la vente actée. Trois catégories de charges sont précisées dans l’état-daté, en l’occurrence i) les sommes encore dus par le vendeur, telles que les charges impayées, les provisions exigibles, et les honoraires du syndic au jour de l’établissement de l’état-daté ; ii) les sommes dont le syndicat des copropriétaires pourra être débiteur vis-à-vis du vendeur, telles que les avances de trésorerie ; iii) les sommes qui reviennent à l’acquéreur : avances et provisions prévues dans le budget prévisionnel ou les dépenses non-inscrites dans le budget prévisionnel.

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