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Réforme du droit de la copropriété : les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires

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La plupart des modifications prévues par l’ordonnance portant sur la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis entreront en vigueur graduellement au 1er juin 2020. Le principal objectif est d’aboutir à une modernisation du modèle, dans le respect des prérogatives des trois acteurs majeurs de la copropriété : le syndicat des copropriétaires, le syndic, et le conseil syndical.

La réforme vise à préserver l’équilibre entre la facilitation de la gestion collective de la copropriété et le respect des droits de chaque copropriétaire. L’ordonnance apporte des changements notables concernant les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Pour rappel, le syndic est l’organe représentant le syndicat des copropriétaires auprès des tiers, et en justice. Il convient également de noter que dans les petites copropriétés, la notion globale de « syndic non professionnel » est désormais appliquée, et la fonction peut être exercée par un copropriétaire.

A propos du contrat de syndic

Tout projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par le Conseil d'Etat. Par ailleurs, la réforme apporte une nouveauté aux attributions et aux pouvoirs du syndic ; en effet, il peut désormais percevoir une rémunération complémentaire pour des prestations qui ne relèvent pas de la gestion courante, après autorisation expresse de l’assemblée générale, à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés, ayant voté par correspondance ou par visioconférence. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur les prix et les prestations proposés par le syndic, selon un modèle fixé par arrêté.

Résiliation et approbation de contrat

Au cas où le syndicat des copropriétaires, ou le syndic, ne souhaite pas conclure un nouveau contrat, il peut y être mis fin sans indemnité. Ainsi, lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de ce point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, dans un délai de 3 mois précédant le terme du contrat. La question de la désignation d'un nouveau syndic et celle de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour de cette assemblée générale ; celle-ci se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. D’autre part, au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Par ailleurs, lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical ou, à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit la désignation d'un nouveau syndic à l'ordre du jour. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Les modalités de désignation du syndic et de résiliation de son contrat sont ainsi clarifiées afin d’assurer une continuité dans la gestion de la copropriété ; cela évite que la copropriété ne se retrouve sans syndic, ou bien qu’elle soit obligée de payer en doublon les honoraires.

En cas de changement dans la personne du syndic, l’ancien syndic doit assurer la transmission d’un ensemble de documents auprès du nouveau syndic. Il dispose d’un délai de 15 jours pour transmettre au nouveau syndic désigné, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires ouverts pour le syndicat, ainsi que les coordonnées de la banque. Il doit également transmettre les documents et archives du syndicat des copropriétaires et fournir l’état des comptes. Le syndic a l’obligation de transmettre au conseil syndical les pièces demandées, sous peine de pénalités qui s’appliquent après un mois d’attente.

La mise en concurrence des syndics

A compter du 1er juin 2020, le contrat de syndic ne sera plus fixé pour une période de 3 ans, mais sera conclu « pour une durée déterminée », approuvée par une décision expresse de l'assemblée générale. Par ailleurs, l’inscription obligatoire de la question de la dispense de mise en concurrence de projets de contrats de syndic est supprimée ; en effet, son caractère systématique peut laisser croire, à certains copropriétaires, qu’ils sont tenus de dispenser le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence. La demande de dispense de mise en concurrence est désormais laissée à l’initiative du conseil syndical, lorsqu’il estimera inutile de comparer les prestations proposées par son syndic en exercice avec d’autres offres au regard de leur qualité et de leur coût. Dans cette perspective, MeilleureCopro vous accompagne dans la recherche d’un syndic.

Il faut relever enfin que tout copropriétaire pourra toujours solliciter l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’examen de ses propositions de projets de contrat de syndic ; cette possibilité peut effectivement s’avérer opportune en cas de dispense de mise en concurrence accordée par l’assemblée générale au conseil syndical.

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