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Vie de copropriété : Présentation de l’assemblée générale

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2020

L’assemblée générale est l’organe délibérant de la copropriété. Constituée par l’ensemble des copropriétaires, elle est régie par la loi et les règlements de copropriété, et dispose de la personnalité morale. Elle se réunit au moins une fois par an sur convocation du syndic, avec l’appui du conseil syndical. Les grandes décisions qui concernent l’ensemble des copropriétaires, ou certains d’entre eux, doivent être prises en assemblée générale.

L’assemblée générale : la procédure de convocation et l’ordre du jour

Tous les copropriétaires doivent être convoqués par le syndic en assemblée générale une fois par an, dans les 6 mois avant la date d’arrêté comptable. La convocation doit parvenir à chaque copropriétaire 21 jours avant la date prévue, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre récépissé, ou par courriel recommandé. La convocation doit mentionner tous les points qui seront abordés : l’état financier et le compte de gestion, le projet de budget, les contrats, les devis ; par ailleurs, elle doit inclure toutes les annexes comptables et les documents relatifs aux sujets à aborder. L’assemblée générale peut aussi être appelée à se prononcer sur la requête d’un copropriétaire, par exemple pour la réalisation de travaux, à la condition toutefois que cette demande parvienne au syndic avant que celui-ci n’envoie la convocation à tous les copropriétaires. Il est à relever que les copropriétaires, le syndic ou le conseil syndical peuvent entamer une révision du règlement de copropriété, étant entendu qu’au final toute modification du règlement doit être approuvée par un vote en assemblée générale.

Il existe également des situations qui exigent l’organisation d’une assemblée générale exceptionnelle ; c’est le cas, par exemple, 15 jours après la survenue d’une catastrophe naturelle ayant endommagé les parties communes, pour décider de la réalisation de travaux d’urgence, ou encore lorsqu’un événement trouble la tranquillité de la copropriété.

Le conseil syndical peut aussi prendre l’initiative d’organiser une assemblée générale. Pour ce faire, les copropriétaires requérants doivent représenter au moins le quart des voix, au prorata de leurs tantièmes. La demande de convocation doit se faire auprès du syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, et éventuellement par télécopie avec récépissé. Dans ce cas, selon la loi, le syndic doit convoquer les copropriétaires en assemblée générale sous 8 jours. Par contre, dans les petites copropriétés, un copropriétaire peut, à lui seul, convoquer une assemblée générale.

Assemblée générale : les règles de vote

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent à main levée. En vertu des dispositions légales, l’assemblée générale doit élire tout d’abord un président lors de sa première réunion ; il a pour rôle d’animer les débats et de faire procéder au vote. Le président d’une assemblée générale est un copropriétaire, ou un mandataire, mais n’est pas forcément le président du conseil syndical. Il est assisté par un scrutateur et un secrétaire, tous deux élus également. Il faut savoir qu’il est interdit de cumuler les fonctions de président et de secrétaire sous peine de nullité de l’assemblée et de toutes les décisions prises. La loi prévoit également l’élection du conseil syndical, ainsi que du syndic lors de l’assemblée générale. Les décisions sont prises selon l’importance des dossiers à l’ordre du jour, à des majorités différentes.

Lors des votes en assemblée générale, en vertu de la loi de 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de tantièmes dans les parties communes. Cette fraction de parties communes est représentée par un nombre de tantièmes, généralement exprimés en millièmes de copropriété. Par exemple, si un lot comporte 100/1000ème de parties communes, le copropriétaire dispose de 100 voix en assemblée générale, soit 10 % du total des voix.

La majorité simple, de l’Article 24.

La majorité simple correspond à la majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale. Il n’est pas tenu compte des voix des copropriétaires absents, ni même des abstentionnistes.

Les décisions prises en majorité simple concernent, entre autres, les actes d'administration courante de l'immeuble ; l’approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel ; les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. La majorité simple s’applique aussi aux modalités et à la réalisation des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ; l'adaptation du règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec les évolutions législatives intervenues depuis sa rédaction ; ou encore les travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique affectant les parties communes.

La majorité absolue, ou majorité des voix de tous les copropriétaires, de l’Article 25.

La majorité absolue de l'article 25 est atteinte lorsque le nombre de voix "pour" représente 501/1000ème. Cette majorité est souvent difficile à atteindre. Aussi, afin d’éviter des situations de blocage, si la délibération a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut alors procéder à un second vote à la majorité simple de l'article 24. Par contre, si le projet a recueilli moins du tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 est également possible mais uniquement dans le cadre d'une nouvelle assemblée générale qui devra impérativement être réunie dans les 3 mois.

Les décisions requérant une majorité absolue concernent notamment l’élection du conseil syndical ; les délégations de pouvoir accordées au conseil syndical, mais uniquement pour des missions précises et limitées relevant de l’Article 24. La majorité absolue est également requise pour les mesures concernant les organes de la copropriété : la désignation ou la révocation du syndic, l’approbation du contrat du syndic ; l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes et conformes à la destination de celui-ci ; l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ; la modification de la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs, rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives, et ce en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

La double majorité, ou la majorité qualifiée, de l’Article 26

La double majorité désigne la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, soit 667/1000ième. Cette majorité est qualifiée de « double » parce qu’une décision doit obtenir à la fois i) un vote favorable de la majorité des copropriétaires (en nombre), étant donné que si l'un ou plusieurs d'entre eux possèdent plusieurs lots, ils sont comptés pour une seule personne, et ensuite obtenir ii) un vote représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. La double majorité est difficile à obtenir, surtout si les absents n'ont pas laissé de pouvoir.

Les décisions requérant la double majorité portent notamment sur les actes d'acquisition immobilière ; la modification, ou l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ; la suppression du poste de concierge, ou de gardien ; à relever que si la suppression du poste de gardien ou de concierge porte atteinte à la destination de l'immeuble, notamment son standing, ou aux modalités de jouissance des parties privatives, un vote à l'unanimité est alors nécessaire.

L’unanimité, Article 26

L'unanimité est atteinte lorsque tous les copropriétaires composant le syndicat votent "pour", représente 1000/1000ème des voix. Les décisions requérant un vote à l’unanimité sont celles relatives aux droits des copropriétaires ou qui sont contraires à la destination de l’immeuble. Deux domaines sont notamment concernés par l’unanimité : la vente de parties communes et la modification de la répartition des charges.

En principe, l'assemblée générale ne peut pas décider la vente des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, toutefois elle peut le décider à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. En ce qui concerne la modification de la répartition des charges, sous réserve d'une éventuelle action en justice d'un copropriétaire, elle ne peut se faire qu'à l'unanimité des copropriétaires. L’unanimité est également requise en cas de suppression d’un équipement commun, tel que l’ascenseur ou le chauffage collectif.

La Réforme en cours du droit de la copropriété

L’ordonnance portant sur la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis commence à entrer en vigueur au 1er juin 2020. La réforme est prévue par la loi ELAN « Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique », du 23 novembre 2018. Dans son ensemble, la réforme vise à moderniser, clarifier, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété. Un accent particulier est mis sur la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que sur les droits et les obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical, et du syndic.

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