Accueil Les charges par ville : données et méthodologie

Nos données et méthodologies

En récupérant et en analysant les charges de copropriété de plusieurs millions d'annonces immobilières, MeilleureCopro apporte aux consommateurs, aux professionnels du secteur et à l’administration une vision nouvelle et représentative de l’état des charges de copropriété en France et de la conformité des annonces immobilières à la loi ALUR.

Une expertise inégalée
Le baromètre de charges - MeilleureCopro 2018 s’appuie sur les données de 200 000 copropriétés, soit 20% du parc français, via la collecte de millions de données dans les annonces immobilières des biens en vente.
L’ambition de MeilleureCopro est d’apporter aux consommateurs, aux professionnels du secteur (syndics, agents immobiliers, administrateurs de biens, associations et syndicats) et à l’administration, une vision jusqu’alors inégalée en termes de masse d’informations relatives aux charges de copropriété sur la base d’une méthodologie nouvelle. En effet, les études existantes sur le sujet reposent sur les données comptables de quelque milliers de copropriétés ( <1% du parc français), et n 'apportent pas d'indicateurs sur les villes françaises, hormis Paris.
D’autre part, en plus d’indicateurs de référence pour définir la moyenne sur les charges - charges/lot et charges/m2 Carrez - MeilleureCopro apporte un indicateur nouveau, celui des charges/loyer mensuel. Ce nouvel indicateur a pour vocation d'être au plus proche des attentes clients. Il permet de relativiser le montant des charges par rapport à la valeur intrinsèque d’un bien immobilier, indicateur décisif dans le processus de prise de décision d’un acquéreur. Cet indicateur permet de rebattre les cartes du classement des villes où les charges sont les plus élevées.
Collecte de données
représentatives : Origine et
méthode
S’appuyant sur des techniques de « crawling » et des algorithmes d’intelligence artificielle avancés, MeilleureCopro est en mesure de récupérer et d’interpréter les informations contenues dans plusieurs millions d’annonces immobilières en France des plus grands portails immobiliers (Leboncoin, SeLoger, BienIci, etc.).
Ces annonces contiennent en effet deux informations clés et obligatoires depuis la loi ALUR de 2014 :
  • le montant des charges de copropriété sur les biens en vente ;
  • le nombre de lots des copropriétés associées.
Pour chaque appartement en vente, MeilleureCopro collecte donc ces informations, ainsi que les niveaux de services de la copropriété détaillés dans l’annonce (ascenseur, chauffage collectif, gardien, ...).
S’agissant de données « brutes », les équipes d’ingénieurs de MeilleureCopro opèrent une succession de tâches minutieuses d'élimination :
Des valeurs inutiles.
Exemple: les données sur les maisons ou sur les biens en location;
Des doublons.
Exemple: l’annonce d’un appartement est présente sur plusieurs portails;
Des valeurs « aberrantes ».
Exemple: donnée absurde résultant d’une mauvaise saisie.
En définitive, MeilleureCopro ne conserve que 7% des annonces considérées comme « hyper qualifiées » puisque présentant un niveau de détails assez précis pour refléter la réalité de leurs niveaux de charges et des services présents dans leurs copropriétés.
Ainsi, plus de 200 000 annonces de biens en vente constituent l’échantillon sur lequel repose le baromètre de charges MeilleureCopro de janvier 2018. Il s’agit de biens uniques, dans des immeubles différents, à quelques exceptions près. Les données analysées reflètent donc au plus près l’état des charges de copropriétés différentes. 200 000 annonces ramenées à 800 000 copropriétés en France : le baromètre de charges MeilleureCopro représente ainsi les données de plus de 20% du parc de copropriétés français, et traduit fidèlement l’état des charges en France.
Interprétation des données :
Les méthodes
Les ingénieurs en statistique et Big Data de MeilleureCopro utilisent quatre leviers fondamentaux et complémentaires pour l’interprétation des données : des méthodes classiques de statistiques (retraitement de valeurs aberrantes, méthode des plus proches voisins, régression, etc.) et de machine learning.
Ce travail permet de réaliser:
  • un baromètre de charges moyennes de copropriété ;
  • un baromètre de la qualité moyenne de l’information contenue dans les annonces immobilières ;
  • de l’analyse prédictive pour notre simulateur de charges ;
  • du reverse engineering pour évaluer les valeurs de chaque service de copropriété (ascenseur, chauffage collectif, gardien,...) pour permettre d'avoir une vision sur-mesure du simulateur de charges.
Baromètre national ALUR - MeilleureCopro
Le baromètre ALUR - MeilleureCopro 2018 s’appuie sur les données de 500 000 annonces immobilières de biens uniques à la vente et évalue si les annonces renseignent bien le montant des charges de copropriété de l’appartement, ainsi que le nombre de lots dans la copropriété, ces deux informations étant obligatoires depuis l’instauration de la loi ALUR en 2014.
L’ambition de MeilleureCopro est d’apporter aux consommateurs, aux professionnels du secteur (syndics, agents immobiliers, administrateurs de biens, associations et syndicats) et à l’administration un éclairage sur l’état de la conformité des annonces immobilières à la loi ALUR. MeilleureCopro est ainsi le premier acteur à mettre en lumière la marge de progression importante restant à accomplir pour renseigner au mieux le consommateur, et le fait que les annonces postées par les professionnels restent bien plus complètes que celles postées par les particuliers : les agents immobiliers apportent, sur cet aspect spécifique, une vraie plus-value par rapport à des ventes de biens immobiliers entre particuliers.
Ce baromètre met aussi en évidence le rôle déterminant joué par les portails immobiliers dans l’information demandée pour la publication d’annonces. Les portails qui permettent de renseigner certains champs sont mieux complétés, et disposent d’un taux de conformité plus élevé que les autres.
Enfin, ce baromètre national ALUR – MeilleureCopro met en lumière le grand écart qui existe entre les annonces de copropriétés neuves versus celles de copropriétés anciennes, soulignant la difficulté pour les promoteurs de s’engager sur des niveaux de charges de copropriété dans les annonces des biens en vente. Cette situation n’est pas sans placer le futur acquéreur dans une situation délicate, manquant de visibilité sur ses obligations financières à venir relatives à l’achat de ce bien immobilier.

Les charges de copropriété en France

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Une expertise fondée sur
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