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La copropriété

À quoi servent les tantièmes et millièmes de copropriété ?

Chaque lot d’un immeuble en copropriété comprend une partie privative et une part des parties communes de l’immeuble. Cette quote-part de parties communes est représentée par des tantièmes, généralement exprimés en millièmes. Ces tantièmes ont une utilité toute particulière car ils permettent à la fois de déterminer le poids du vote d’un copropriétaire en assemblée générale mais également de déterminer le montant des charges qui seront payées par chacun des copropriétaires.

Le vote en assemblée générale

Le poids du vote d’un copropriétaire en assemblée générale varie selon le nombre de tantièmes attachés à son lot. Plus ils sont élevés, plus le nombre de voix dont il dispose pour voter en assemblée générale sera important[1].

Ainsi, si un propriétaire A possède 500 millièmes des parties communes alors qu’un propriétaire B en possède 100 : A dispose de la moitié des voix de la copropriété alors que B en détient 10%.

Toutefois, il existe une exception à cette règle. En effet, le syndicat des copropriétaires peut être propriétaire d’un ou plusieurs lots de l’immeuble en son nom propre mais il ne dispose pas de voix en assemblée générale et ne peut donc pas voter[2].

En outre, lorsqu’un propriétaire possède une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, il se retrouve majoritaire à lui seul. Pour éviter cette situation, le nombre de ses voix est réduit automatiquement et elles sont ramenées à la somme des voix de tous les autres copropriétaires[3]. Dès lors, les différentes majorités seront calculées en considération de cette réduction.

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Les charges de copropriété

Les charges générales sont exprimées en tantièmes, ou millièmes, et recouvrent trois types de dépenses en copropriété: les travaux de réparation et de réfection du gros œuvre, les travaux d’entretien nécessaires au maintien en bon état des parties communes et les dépenses d’administration de la copropriété.

Chaque copropriétaire a l’obligation de participer à ces charges en fonction des tantièmes attribués à son lot. Cette obligation demeure pour tous, même lorsque la dépense en question ne concerne nullement tel ou tel copropriétaire.

Le cas des charges spéciales

Les règles concernant la participation de chacun aux charges de copropriété en fonction des tantièmes possédés ne s’appliquent pas lorsqu’il s’agit de charges spéciales. En effet, la répartition de ces charges s’effectue obligatoirement en fonction de l’utilité que ces éléments présentent pour chaque lot[4]. Ainsi, certains copropriétaires ne participent pas au paiement de toutes les charges : les charges d’antenne collective de télévision pour les propriétaires qui possèdent un box, les charges relatives à l’entretien de l’ascenseur pour les habitants du rez-de-chaussée, etc.

 

[1] Article 22 de la loi du 10 juillet 1965 : « {…} Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. »  

[2] Article 16 de la loi du 10 juillet 1965 : « {…} Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l’alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises pour lui. »

[3] Article 22 de la loi du 10 juillet 1965 : « {…} Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. »

[4] Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. {…} »

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