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Le syndic

Comment fonctionne une copropriété sans syndic ?

Une copropriété peut se retrouver sans syndic pour différentes raisons. La loi de 65 confirmée par la loi ALUR est très claire : « nulle copropriété ne peut être dépourvue de syndic ». On comprend bien pourquoi ! Sans syndic, il est impossible d’entretenir l’immeuble et ses parties communes. Plusieurs solutions existent. 

Syndic obligatoire

Une copropriété peut se retrouver dépourvue de syndic. C’est le cas si le syndic quitte ses fonctions en plein milieu de son mandat ou s’il est révoqué par l’assemblée générale. Cette situation peut également  se présenter si le mandat du syndic arrive à expiration sans qu’une assemblée générale ait été convoquée pour le réélire ou désigner un nouveau syndic. Si la désignation d’un syndic est obligatoire, les copropriétaires ont le choix du type de syndic. Ainsi, ils peuvent opter pour un syndic bénévole, professionnel ou en ligne. En attendant qu’un syndic soit désigner, tout intéressé peut saisir le juge du tribunal de grande instance via une requête présentée par un avocat. Un administrateur provisoire est alors choisi sur une liste et aura la charge d’administrer la copropriété en attendant la désignation d’un nouveau syndic. Si la nouvelle assemblée générale ne parvient toujours pas à nommer un syndic, un syndic judiciaire est nommé. 

Le syndic non professionnel

Les copropriétaires trop souvent déçus par les syndics professionnels optent pour un syndic non professionnel appelé souvent syndic bénévole. La loi permet à n’importe quel copropriétaire d’être élu syndic de son immeuble. Cette solution peut être bénéfique car elle permet une meilleure gestion globale de la copropriété et  aussi de faire des économies. En effet, un syndic bénévole peut choisir ou non d’être rémunéré, quoi qu’il en soit sa rémunération est souvent inférieure à celle d’un syndic professionnel. Le choix d’un syndic bénévole ne dépend en aucun cas de la taille de la copropriété mais dans les faits, ce type de syndic se retrouve dans les petites copropriétés. Il est recommandé de bien connaître les textes légaux ainsi que les nombreuses règles de gestion et de comptabilité et surtout d’être disponible. Des associations spécialisées existent pour aider les syndics non professionnels, mais attention, en aucun cas elles ne feront le travail à la place des autres ! Le syndic non professionnel bénéficie d’une réglementation souple contrairement à celle imposée aux syndics professionnels.

Le syndic professionnel

Les syndics professionnels jouissent d’une grande expertise et sont de taille variable. Cette activité peut être exercée par toute personne physique ou morale. Ils détiennent une carte professionnelle de syndic de copropriété, délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie. Pour obtenir cette carte, le professionnel doit justifier de ses aptitudes professionnelles, d’une assurance ainsi que d’une garantie financière.  Le coût moyen des honoraires se situe en général entre 148 € et 500 € par lot et par an. 

Le syndic sur Internet

Les syndic en ligne coûtent peu chers et assurent à distance la gestion administrative de l’immeuble. Pour les tâches opérationnelles de la copropriété, c’est au conseil syndical d’agir. Les conseillers syndicaux assurent par exemple le suivi des travaux, tiennent les AG etc. 

Le syndic coopératif

Ce type de syndic est rarement présent au sein des copropriétés. L’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 y fait référence : « Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. » La bonne entente doit régner au sein des copropriétés concernées car c’est un système qui demande un énorme investissement de la part des copropriétaires. La cohésion de la copropriété apparaît comme une condition impérative pour que fonctionne un système qui demande un réel investissement de la part des copropriétaires. Il faut donc choisir la bonne personne, c’est-à-dire un copropriétaire investi, ayant des valeurs communes aux autres copropriétaires. 

 

 

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