Comment modifier ou supprimer un tantième de copropriété ?

Le calcul des tantièmes de copropriété permet de déterminer la répartition des charges générales entre tous les copropriétaires. Toutefois, il peut arriver que l’un des copropriétaires souhaite modifier voire supprimer un tantième lié à son lot. Dès lors, quelles démarches s’offrent à lui ? 

La modification du règlement de copropriété 

La création de nouveaux tantièmes est possible dans trois situations : 

En cas de division d’un lot : l’assemblée générale de copropriété doit voter les nouveaux tantièmes ainsi que la modification du règlement à la majorité simple prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. 

En cas de vente d’une partie commune à un copropriétaire ou à un tiers : l’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement à l’unanimité si la modification entraîne un changement de la destination de l’immeuble ou à la double majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

En cas de travaux : l’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement à la même majorité que celle ayant voté la réalisation des travaux. Il peut alors s’agir d’une majorité simple, absolue ou à la double majorité prévue par l’article 26 de la loi susmentionnée. 

La rectification de tantièmes est également possible en cas d’erreur de calcul. Ainsi, dans ce cas, les tantièmes pourront être modifiés par un vote à l’unanimité de l’assemblée générale. 

L’action en révision de la répartition des charges 

L’action en révision vise à obtenir la réparation d’une erreur ayant entraîné une répartition déséquilibrée des charges. Elle peut être exercée par chacun des copropriétaires qui s’estime lésé. Attention toutefois, la décision du juge concernant la révision de la répartition des charges ne vaut que pour l’avenir. Elle n’est pas rétroactive.  

Ainsi, si l’assemblée générale de copropriété ne vote pas la rectification des tantièmes, il est possible pour chaque copropriétaire de la demander en justice. En effet, le propriétaire « peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si celle d’un autre copropriétaire est inférieur de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 {…} » 

Cette action en justice peut être introduite : 

Soit dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ; 

Soit dans le délai de 2 ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot en question, intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. 

L’action en nullité de la répartition des charges 

Cette action en nullité vise à déclarer certaines clauses du règlement de copropriété illicites car contraires aux principes de répartition des charges institués par l’article 10 de la loi de 1965. Si le juge constate que la répartition des charges telle que prévu par le règlement de copropriété n’est pas conforme à l’article 10, il a le pouvoir d’imposer une nouvelle répartition des charges à la copropriété concernée. 

[1] Cass. 3e civ. 24-10-1972 n° 71-11.870

[2] Article 12 – Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

[3] Ibid., 

[4] Loi du 10 juillet 1964, article 10 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. {…} »