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Les charges de copropriété

Comment régler les impayés en copropriété?

Tous les copropriétaires ont l'obligation de payer leurs charges de copropriété dans un temps imparti[1]. Ainsi, les impayés de charges doivent nécessairement être recouverts. C'est au syndic de copropriété d'engager les différentes démarches en vue du recouvrement des sommes impayées. Voici toutes nos explications sur les différentes procédures envisageables.

Les impayés de charges de copropriété ?

Pour garantir les services essentiels et les différents travaux de la copropriété, de nombreuses dépenses doivent être engagées. Il revient à chaque propriétaire de payer les différentes charges de copropriété. Le paiement de ces charges est réparti entre tous les propriétaires. Généralement, les propriétaires ont une date butoir pour payer leurs charges. S'ils ne le font pas dans la limite de la date fixée, les charges deviennent alors impayées.

Le non-paiement de charges peut avoir des conséquences non négligeables sur l'ensemble de la copropriété. En effet, si les charges ne sont pas payées, de nombreux services de la copropriété peuvent être coupés. On pense par exemple au chauffage ou encore à l'ascenseur. Ainsi, pour le bon fonctionnement de la copropriété, il est très important que chaque propriétaire s’acquitte de ses charges. Maintenir une situation d'impayés n'est jamais très conseillé, au risque notamment de voir se dégrader les relations entre les différents copropriétaires. Surtout, le syndicat risque d'engager une procédure de recouvrement qui peut déboucher sur une procédure judiciaire : une situation compliquée qu’il est préférable d’éviter 

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Le syndic : acteur clé du recouvrement des impayés

Comme toute action visant à la protection des intérêts de l'ensemble des copropriétaires, c'est le syndicat qui a qualité pour agir en recouvrement des impayés de charges[2]. Mais l'initiative du recouvrement relève de la compétence du syndic, dans le cadre de son mandat d'administration générale de la copropriété. Ainsi, c'est le syndicat qui agit, représenté par son syndic et à l'initiative de celui-ci. Pour cette action particulière, il n'est nullement besoin d'une décision de la part de l'assemblée générale. En effet, le syndic n'a pas à être expressément habilité pour pouvoir initier l'action en recouvrement des charges impayées[3]. Toutefois, une habilitation est nécessaire dans certains cas. Par exemple, elle est nécessaire pour mettre en œuvre une procédure de saisie immobilière et récupérer, par ce biais, les charges impayées. Autre point important, le syndic peut demander des dommages et intérêts pour le non-paiement des charges sans autorisation de l'assemblée générale[4]

Le syndic dispose de deux moyens pour agir. Il peut tenter le recouvrement des charges par le biais d'une procédure amiable ou par le biais d'une procédure judiciaire. Le syndicat dispose d'un délai de 10 ans pour réclamer à un copropriétaire les charges impayées[5]. [d]

Légalement, si un copropriétaire ne paie plus ses charges, le syndic ne peut pas demander aux autres copropriétaires de payer pour lui. Cependant, la situation est différente en pratique. En effet, les autres copropriétaires se trouvent contraints, par la force des choses, de couvrir le montant des impayés afin de continuer à bénéficier de l’intégralité des équipements communs. Dans cette situation particulière, le syndic a la possibilité d’utiliser son avance de trésorerie, qui constitue un fonds de prévoyance en cas de dépenses imprévues.

Cependant, cette situation ne doit pas durer ! En effet, le syndic est tenu d'une obligation d'agir rapidement pour tenter de recouvrir les sommes impayées. Le syndic qui n’agit pas rapidement pour recouvrir les charges impayées commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité à l'égard de la copropriété[6].

Le privilège immobilier instauré par la loi Habitat du 21 juillet 1994  

Conformément à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965[7] et à l’article 2374 du Code civil, le syndicat de copropriété dispose d’un privilège immobilier spécial renforçant ses moyens pour recouvrir les charges impayées. Ce privilège implique que la copropriété soit payée prioritairement à tout autre créancier. Cependant, son champ d’application est limité :

La procédure de recouvrement des impayés

En tant qu'acteur clé du recouvrement, c'est le syndic qui doit engager toutes les procédures de recouvrement. Dans un premier temps, le syndic tentera de résoudre le problème à l'amiable. En effet, il peut s'agir d'un simple oubli de la part du propriétaire. Il envoie donc au propriétaire une lettre simple de rappel. À défaut de paiement de la part du propriétaire, le syndic lui envoie une mise en demeure de payer dans un délai qui est fréquemment de 30 jours. Cette mise en demeure est envoyée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou en télécopie avec avis de réception. L'envoi de cette lettre de mise en demeure présente un autre intérêt. En effet, à compter de cette mise en demeure, les sommes dues à la copropriété portent intérêt de retard au taux légal[8]. Si le propriétaire ne paie pas dans le délai convenu dans la mise en demeure, le syndic doit intenter une action en justice afin de recouvrir les charges impayées. [e]

Pour les provisions trimestrielles de charges, il existe une procédure particulière. Il s'agit de la procédure accélérée de recouvrement[9]. Cette procédure permet au syndic de saisir le président du tribunal de grande instance (le TGI). Bien sûr, cette saisine n'est possible que si le propriétaire n'a toujours pas payé ses charges à la suite de la mise en demeure. Le président du TGI pourra alors condamner le propriétaire sur deux choses. D'abord, il peut le condamner à payer les arriérés de charges provisionnelles. Mais il peut aussi le condamner à payer la totalité de sa quote-part restant à courir sur l'année. De plus, il peut arriver que le mauvais payeur soit également bailleur. Dans ce cas, le juge peut délivrer un titre exécutoire autorisant la saisie des loyers. Cette saisie des loyers servira à recouvrir les différents impayés de charges. Il s’agit donc d’une procédure qui peut être lourde de conséquences pour le propriétaire.

Cette procédure particulière ne s'applique pas à toutes les situations. Par exemple, elle ne peut pas être utilisée quand le budget prévisionnel a été adopté après le début de l'exercice. De plus, cette procédure n'est pas applicable en cas d'impayés portant sur des charges des exercices antérieurs. Enfin, le syndic ne peut pas recourir à cette procédure si les impayés concernent des charges qui ne sont pas comprises dans le budget de fonctionnement annuel.

Pour effectuer cette procédure accélérée, le syndic va devoir apporter un certain nombre de documents à l’appui de sa demande. D’abord, il doit prouver que le mauvais payeur est propriétaire du bien. Il doit aussi fournir la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel. Il doit prouver l’exigibilité des provisions impayées. Enfin, le récépissé de la mise en demeure est également nécessaire afin de constater que le propriétaire n’a pas payé ses charges dans le délai de 30 jours.

Quand cette procédure accélérée n’est pas possible, le syndic peut utiliser une autre procédure. Il s’agit de la procédure d’injonction de payer. Cette procédure d’injonction présente plusieurs avantages. Elle est simple, rapide et peu coûteuse. En effet, elle permet d’obtenir la condamnation [f]du copropriétaire indélicat sans convocation devant le juge. En revanche, le mauvais payeur de contester l’injonction du juge. Si le propriétaire conteste effectivement l’injonction de payer, une procédure contradictoire est mise en place. Cette procédure contradictoire permet au copropriétaire et au syndic de confronter leurs arguments tant factuels que juridiques.

Dans tous les cas, si le copropriétaire souhaite contester les impayés de charges de copropriété, le syndic a plutôt intérêt à engager une procédure devant le juge. Il s’agit alors d’une « procédure au fond » avec convocation devant le juge.

Pour pouvoir intenter une action en recouvrement, il est nécessaire qu’existe une créance de charges, que le syndicat des copropriétaires doit prouver[10]. Les juges ont d’ailleurs eu l’occasion de préciser les différents documents devant être annexés par le syndic à son action en recouvrement des charges impayées[11]. Ainsi, le syndic doit fournir :

D’autres procédures existent pour tenter d’obtenir le recouvrement des charges impayés. Par exemple, la copropriété peut prendre une hypothèque sur le lot du propriétaire mauvais payeur. Ensuite, elle peut utiliser la procédure de la saisie immobilière pour obtenir le paiement des impayés sur le prix de vente. Il existe également une procédure susceptible de jouer si le propriétaire vend son bien alors qu’il lui reste des charges à payer. Il s’agit de l’opposition sur le prix de vente. Cette opposition permet au syndic d’empêcher l’ancien propriétaire de toucher le prix de vente tant qu’il reste des charges de copropriété impayées. Enfin, l’assemblée générale peut autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie-vente d’un lot. Cette saisie permet de vendre le lot et de récupérer ainsi le montant des charges impayées. Lors du vote de cette assemblée générale, la voix du mauvais payeur propriétaire n’est pas prise en compte[12].

Les assurances de protection juridique des copropriétés

Une copropriété peut être confrontée à de nombreux litiges et peut ainsi faire face à des impayés de charges. Dès lors, la souscription à une protection juridique de copropriété peut être une solution pertinente et efficace. En effet, cette protection juridique permet :

Ainsi, cette assurance prend en charge les frais afférents à une action amiable ou judiciaire de recouvrement des charges impayées. Elle comporte tout de même une limite : le syndicat n’est pas indemnisé pour les pertes financières subies du fait des impayés.

 

[1]        Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 10

[2]        Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 15

[3]        Décret n° 67-223 17 mars 1967 – Article 55

[4]        Cass. 3e civ. 25 janvier 2012 : BPIM

[5]        Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 42, al. 1

[6]        Cour d'appel Paris 17 février 1999 Loyer et copr. n°198

[7] Article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil : l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l'article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. » 

[8]        Décret n° 67-223 17 mars 1967 – Article 36

[9]        Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 19-2

[10]        Article 1315 – Code civil

[11]        Cass. 3e civ. 9 novembre 1994 : loyers et copr.

[12]        Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 19.2

 

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