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Le syndic

Comment se passe la rémunération du syndic de copropriété ?

La présence d’un syndic professionnel ou non est obligatoire dans chaque copropriété, et chaque copropriété ne peut désigner qu’un seul syndic. Il est mandaté afin d’administrer et gérer les finances de la copropriété. En pratique, dans les copropriétés comportant un nombre de lots important, les copropriétaires font généralement le choix d’un syndic professionnel. Le syndic professionnel présente un certain nombre de garanties : des garanties financières en cas de faillite, il doit obligatoirement être titulaire d’une assurance responsabilité civile (contrairement au syndic bénévole pour qui il s’agit d’une simple possibilité), et il possède en principe une carte professionnelle. Comme tout professionnel, le syndic de copropriété doit être rémunéré. Voici nos explications.

La rémunération du syndic de copropriété 

La rémunération du syndic est par principe libre ; toutefois, la loi ALUR du 24 mars 2014[1] est venue encadrer la rémunération du syndic de copropriété pour plus de transparence avec la copropriété et ses membres. Sur ce point, la loi est entrée en vigueur le 1er juillet 2015.

La durée maximale d’un contrat de syndic, bénévole ou professionnel, est de 3 ans. Depuis le 1er juillet 2018 tous les contrats doivent donc être conformes à la loi ALUR.  

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La rémunération du syndic avant la loi ALUR

Étaient concernés les syndics dont le contrat fut signé ou renouvelé avant le 1er juillet 2015, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR, loi à laquelle ils n’étaient  pas soumis.

Le syndic percevait des honoraires forfaitaires pour la gestion courante de la copropriété. Il s’agissait de l’organisation et de la tenue d’une assemblée générale, de travaux d’entretien et de maintenance de l’immeuble des copropriétaires, par exemple. Ces honoraires forfaitaires étaient libres mais votés lors de l’assemblée générale par les copropriétaires. Ce vote devait avoir lieu tous les ans. Il était principalement voté à la majorité simple, dite majorité de l’article 24[2].

Pour les prestations non prévues dans le budget annuel, le syndic percevait tout de même une rémunération par le biais d’honoraires spécifiques. Pour les travaux qui présentaient un caractère urgent pour la copropriété (dégâts des eaux, fuite de gaz par exemple). Ces honoraires spécifiques étaient alors votés par les copropriétaires, au coup par coup, au moment où l’assemblée générale votait pour la réalisation des prestations spécifiques en question.  

La rémunération du syndic après l’entrée en vigueur de la loi ALUR

Depuis le 1er juillet 2018, tous les contrats de syndic sont concernés et doivent être conformes à la loi ALUR. L’objectif de cette loi est d’améliorer la gestion des copropriétés et de renforcer la transparence dans les relations entre le syndic et les membres de la copropriété.

Le forfait annuel pour la gestion courante de la copropriété est maintenu par la loi ALUR, mais ce sont les honoraires spécifiques qui ont été réglementés. Un décret du 26 mars 2015 prévoit une liste limitative[3] des prestations que le syndic peut facturer hors forfait. Si le syndic est rémunéré, hors forfait, pour des prestations ne figurant pas dans cette liste, il peut engager sa responsabilité.

La loi ALUR prévoit à ce titre un modèle type de contrat pour le syndic. Tous les contrats soumis à cette loi doivent être conforme à ce modèle[4].

Bon à savoir : le syndic bénévole n’est pas rémunéré, il est remboursé des frais engagés pour la gestion de la copropriété.

 

[1] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

[2] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26

[3] Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières

[4] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 art.55

 

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