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Les charges de copropriété

Comment sont réparties les charges de copropriété ? 

Certaines charges sont payables par tous les copropriétaires, d’autres par certains seulement. La répartition est réalisée en fonction du règlement de copropriété et tient compte notamment de l’utilité des services et équipements collectifs. Le règlement de copropriété précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. 

 La répartition des charges générales 

Concernant les charges générales, elles sont prévues dans le budget voté en assemblée générale. Ce budget comprend les dépenses qu’il est indispensable d’engager afin de faire fonctionner la copropriété. Les copropriétaires ont l’obligation de participer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble. S’agissant des charges générales, la somme à payer est calculée de façon proportionnelle, en fonction de la valeur relative des parties privatives de chaque lot, c’est-à-dire sa consistance, sa superficie, et sa situation.  En pratique, cette répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété. Plus la valeur de la partie privative est élevée, plus la quote-part de parties communes va l’être également. 

 Dans le cas des copropriétés comportant plusieurs bâtiments, il y a ce qu’on appelle les charges spéciales générales destinées à certains copropriétaires. Prenons un exemple concret : si la toiture est à refaire sur le bâtiment A et non sur le bâtiment B, seuls les copropriétaires du bâtiment A en paieront le coût. Toutefois, certains frais seront supportés par les copropriétaires des deux bâtiments et rentreront dans les charges générales. C’est le cas notamment des frais d’entretien des espaces verts.  

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 La répartition des charges en fonction des équipements 

 Les copropriétaires n’utilisent pas de la même manière les équipements de la copropriété. Si on prend l’exemple de l’ascenseur, le propriétaire de l’appartement du 6e étage utilisera plus souvent l’ascenseur que celui du 1er étage. Dans ce cas, en plus des charges communes générales, est ajouté un coefficient, en fonction de l’utilité des équipements pour le propriétaire de l’appartement. Les charges d’ascenseur augmentent en fonction de l’étage desservi. En revanche, l’assurance de l’ascenseur, doit être payée par tout le monde. Si l’immeuble décide d’installer un ascenseur, deux grilles de répartition seront soumises en vote : l’une pour l’entretien et l’autre pour les travaux. 

 Pour les dépenses de chauffage, tous les lots desservis par l’installation de chauffage doivent payer pour le combustible, l’entretien etc. Cette règle vaut même si les restent éteints ou si le copropriétaire a fait installer un chauffage d’appoint. En revanche, si le chauffage n’est installé que dans un des bâtiments, alors seuls les copropriétaires du bâtiment en question doivent participer. 

 S’agissant de l’eau, si le logement est équipé d’un compteur individuel, seule la consommation réelle est à payer. Si ce n’est pas le cas, il faut se référer au règlement de copropriété qui prévoit la répartition. Nombreux sont les immeubles qui ne sont pas équipés de compteurs individuels. Souvent, il n’y a qu’un compteur unique, la consommation est répartie entre les appartements. Alors, le paiement s’effectue en fonction des tantièmes de copropriété. Mais, le règlement peut aussi prévoir que l’eau sera répartie en fonction des taux d’occupation théorique de chaque logement. 

 

 1.Cass. 3e civ.  8-6-2011 n°10-15.551

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