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Le syndic

Comment s’organise la gestion d’un syndic ?

Le syndic c’est l’organe exécutif de la copropriété. Il est chargé de l’exécution des décisions prises lors de l’assemblée générale[1] : c’est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Dans certaines situations, la loi lui commande de prendre des décisions sans l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires. C’est notamment le cas lorsque l’urgence est requise pour la réalisation de travaux. La loi attribue des missions au syndic à titre personnel. En principe il ne peut se faire substituer[2]. Le syndic professionnel peut tout de même se faire représenter par un de ses salariés.

La désignation d’un syndic est obligatoire dans toute copropriété. Il est souvent placé sous le contrôle du conseil syndical. Alors comment s’organise la gestion d’un syndic ?

La désignation du syndic au sein de la copropriété

Le syndic est désigné par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il s’agit de la majorité dite « de l’article 25 »[3].

Au préalable, et avant la tenue de cette assemblée générale qui va voter pour la désignation du syndic, le conseil syndical va devoir procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats.

Ce contrat doit fixer la durée du contrat. La date de prise de fonction du syndic. Sa rémunération et les conditions d’exécution de ses missions pour le compte de la copropriété en question.

La désignation d’un nouveau syndic entraîne la révocation de l’ancien syndic.

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La durée et les fonctions du syndic au sein de la copropriété

C’est le contrat du syndic validé par l’assemblée générale qui fixe la durée de son mandat. Mais la loi prévoit une durée maximale de trois ans. Le contrat peut donc prévoir une durée inférieure. Dans tous les cas, le mandat peut être renouvelé plusieurs fois, sans limite fixée par la loi. Le renouvellement du mandat se fait dans les mêmes conditions que pour sa première désignation. Dans la pratique, la prise de fonction du syndic se fait directement, à la suite du vote en assemblée générale.

Il peut être recommandé, s’il s’agit d’un nouveau syndic, de prévoir dans un premier temps un mandat d’une durée d’un an. Ce premier mandat va permettre à la copropriété d’évaluer les compétences et le sérieux du nouveau syndic : il s’agit en quelque sorte d’une période d’essai, ou d’une période d’observation. A l’issue de la première année, si les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic, ils pourront le renouveler pour une durée d’un an ou plus. Toujours dans la limite des 3 ans fixée par la loi pour un mandat.

Le syndic a pour principales fonctions de gérer l’immeuble : il paie les factures, tient la comptabilité de la copropriété, il prépare et convoque les assemblées générales des copropriétaires. Le syndic est aussi amené à signer des contrats pour d’éventuels travaux et à en surveiller l’exécution.  Problème de clef, de badge d’entrée, dégât des eaux : les occasions de rencontrer le syndic sont nombreuses pour les copropriétaires.

Pour en savoir plus sur les missions du syndic de copropriété.

La rémunération du syndic

La rémunération du syndic est en principe libre, mais elle est tout de même encadrée par la loi, notamment depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR[4] instaurant un contrat type pour le syndic. Tous les contrats de syndic conclu après juillet 2015 doivent être en conformité avec ce modèle[5].

La rémunération est fixée par les copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 25. L’assemblée fixe un forfait de rémunération annuelle pour la gestion courante de la copropriété qui comprend notamment l’organisation de l’assemblée générale annuelle.

Les autres prestations, hors forfait, pouvant être facturées par le syndic sont limitativement énumérées par décret et figurent en annexe du contrat type. Cette liste est limitative mais elle pourra être amenée à évoluer au fil des années.

 Pour en savoir plus sur la rémunération du syndic.  

La responsabilité du syndic

Il convient de différencier la responsabilité civile de la responsabilité pénale du syndic. La première vise la réparation d’un dommage causé à l’encontre des copropriétaires, la seconde vient sanctionner un éventuel trouble à l’ordre public. La première n’exclut pas la seconde, et inversement.

Le syndic, même bénévole, engage sa responsabilité civile auprès des copropriétaires s’il commet une faute entraînant un préjudice. En cas d’inertie pour engager des travaux urgents, par exemple.

Le syndic peut être responsable pénalement s’il commet une infraction : un vol ou un détournement de fonds au sein de la copropriété, par exemple. Dans ce cas il convient pour le ou les copropriétaires de porter plainte auprès d’un commissariat de police ou d’une brigade de gendarmerie.

Il en va de même si le syndic professionnel de copropriété exerce sans carte. La profession de syndic étant réglementée[6].  

[1] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 17

[2] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis art.18  

[3] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 25

[4] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

[5] Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

[6] Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

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