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La copropriété

L’organisation de l’assemblée générale des copropriétaires

Il est souvent dit que la copropriété fonctionne comme une petite démocratie : le citoyen étant ici le copropriétaire. Les grandes décisions qui peuvent potentiellement concerner chaque membre de la copropriété se prennent en principe en assemblée générale.

L’importance du vote en assemblée générale pour le copropriétaire 

Le copropriétaire présent à l’assemblée générale vote à main levée. Mais la voix d’un copropriétaire n’en vaut pas nécessairement une autre. Le poids du vote se mesure en fonction de la surface que possède le copropriétaire qui prend part au vote.  Que ce soit pour des travaux, l’élection du conseil syndical ou du syndic de copropriété, c’est aux copropriétaires d’en décider. Toutefois, chaque copropriétaire peut en faire le constat, l’absentéisme en assemblée générale est un phénomène touchant beaucoup de copropriétés en France. Cet absentéisme est susceptible de nuire à la copropriété et à son fonctionnement : le risque pour le copropriétaire est ne pas faire valoir son point de vue et de se voir imposer des travaux. Qui plus est, l’absence de certains copropriétaires à l’assemblée générale peut créer un blocage du processus décisionnel : certaines décisions doivent être prises en la présence d’un nombre minimum de copropriétaires.

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Comment l’assemblée générale est-elle convoquée ?

Au moins une fois par an, le syndic doit convoquer l’assemblée générale des copropriétaires, et ce, au plus tard dans les 6 mois de la fin de l’exercice comptable afin de faire voter le budget prévisionnel[1].

Mais il existe bien d’autres cas dans lesquels l’organisation d’une assemblée générale s’impose dans la copropriété.

Le syndic peut organiser une AG dès qu’il le juge utile. Par exemple, si des travaux s’avèrent nécessaires, lorsqu’un événement trouble manifestement la tranquillité de la copropriété et de ses membres. Mais aussi, dans les 15 jours suivant une catastrophe naturelle ayant endommagé les parties communes. Ici, l’objectif de l’organisation de l’assemblée générale est de décider des travaux de rénovation des parties communes[2].

L’organisation de l’assemblée générale peut être à l’initiative du conseil syndical. Les copropriétaires peuvent également provoquer la réunion de cette assemblée : le ou les copropriétaires doivent pour ce faire représenter au moins ¼ des voix[3]. C’est donc dans les petites copropriété qu’un copropriétaire peut, à lui seul, convoquer une assemblée générale.  Pour les plus grandes copropriétés, il est nécessaire de réunir plusieurs membres. Cette demande de convocation doit en principe se faire auprès du syndic par courrier recommandé avec accusé de réception, et éventuellement par télécopie avec récépissé[4].

Il appartient ensuite au syndic de convoquer les copropriétaires. La loi prévoit que ce dernier doit l’organiser sous 8 jours.

Que se passe-t-il si le syndic ne convoque pas l’assemblée générale des copropriétaires dans les délais légaux ?

A défaut d’une convocation sous 8 jours, le président du conseil syndical, s’il en existe, peut à bon droit organiser et convoquer l’assemblée.

En dernier recours, et si le président du conseil syndical est défaillant ou fait preuve d’inertie, l’assemblée générale des copropriétaires peut être formée par le président du tribunal de grande d’instance du lieu de domiciliation de la copropriété. Le président statuera alors en urgence et en la forme des référés, autorisant un mandataire ou un membre de la copropriété à organiser l’assemblée à la place du syndic et du président du conseil syndical.

 

Bon à savoir : en principe, le syndic dont le mandat est terminé ou révoqué ne peut plus organiser l’assemblée générale. Le cas échéant, les décisions prises à cette occasion ne seront pas nulles de plein droit (automatiquement), mais simplement annulables en justice si le copropriétaire dispose d’un intérêt à agir. Cette demande en nullité doit se faire sous 2 mois.

 

[1] Décret 67 - 223 du 17 – 03 - 1967 art. 7

[2] Loi 65 – 557 do 10 – 07 – 1965 art. 38

[3] Décret 67 – 223 du 17 – 03 1967 art. 8

[4] Décret 67 – 223 du 17 – 03 1967 art.64

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