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La copropriété

Pour aller plus loin sur les tantièmes de copropriété

Dans un article précédent, nous avons étudié la détermination des tantièmes sur les charges générales. La répartition des charges générales s’effectue en fonction des tantièmes de copropriété. Tous les copropriétaires doivent participer au paiement de ces charges en fonction de la valeur de leur lot. Dès lors, il convient de s’intéresser désormais à la détermination des tantièmes sur des charges spéciales. Voici quelques exemples.

La détermination des tantièmes sur les ascenseurs

Les charges liées aux ascenseurs font parties de la catégorie des charges dites : « de services collectifs et d’éléments d’équipement communs ». Ces charges concernent l’entretien et le fonctionnement de ces services collectifs et équipements communs. Pour ces charges de services collectifs et d’équipements communs, elles sont réparties entre copropriétaires en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de leur lot[1]. Ainsi, les tantièmes liés aux ascenseurs sont calculés en fonction de l’utilité que présente l’ascenseur pour le lot considéré.

Pour que le copropriétaire paie les charges liées à l’ascenseur, il faut que l’ascenseur présente une utilité objective pour le lot. Si c’est le cas, le propriétaire doit participer aux charges correspondantes, même s’il n’utilise pas effectivement l’ascenseur. Ainsi, en habitant au premier étage, le propriétaire doit tout de même payer les charges d’ascenseur, même s’il ne l’utilise jamais. En effet, l’ascenseur présente une utilité objective pour le propriétaire qui habite au premier étage. En revanche, la quote-part du propriétaire habitant au premier étage sera inférieure à la quote-part du propriétaire habitant au huitième étage[2]. En conséquence, les propriétaires du premier étage paieront moins de charges liées à l’ascenseur que les propriétaires du huitième étage. Le nombre de tantièmes « ascenseur » varie donc en fonction de l’utilité que présente l’ascenseur pour le lot considéré.

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Il existe plusieurs cas où le propriétaire n’est pas tenu des charges liées à l’ascenseur. Par exemple, une personne habitant au rez-de-chaussée n’est pas tenue de payer les charges liées à l’ascenseur. En effet, l’ascenseur ne présente pas d’utilité objective pour les lots du rez-de-chaussée. Ainsi, aucun tantième pour les ascenseurs ne sera alloué pour les lots situés au rez-de-chaussée.   Parfois, il arrive même que l’ascenseur ne présente pas d’utilité pour des lots situés au premier étage. Par exemple, si l’ascenseur n’est accessible qu’à partir du deuxième étage. Aucun tantième d’ascenseur ne sera prévu pour ces lots.

Toutefois, dans certains cas, le propriétaire du rez-de-chaussée doit payer des charges liées à l’ascenseur. En effet, même un lot situé au rez-de-chaussée peut tirer une utilité objective de l’ascenseur. C’est le cas, par exemple, si l’ascenseur donne accès à un parking situé au sous-sol de l’immeuble. À cet effet, des tantièmes « ascenseur » seront affectés aux les lots considérés et les copropriétaires devront payer des charges liées à l’ascenseur.

Ainsi, les tantièmes d’ascenseurs varient en fonction de l’utilité objective que présente l’ascenseur pour les différents lots. On comprend aisément qu’un ascenseur sera plus utile pour un lot situé au 8ème étage que pour un lot situé au 1er étage. Ceci justifie un plus grand nombre de tantièmes pour le lot situé au 8ème étage et donc le paiement de charges plus élevées.

La détermination des tantièmes sur les compteurs d'eau

La répartition des charges d’eau se fait de manière différente selon les immeubles et selon que l’on traite de l’eau chaude ou de l’eau froide.

S’agissant de l’eau chaude, la détermination des tantièmes va dépendre de son mode de production . Classiquement, il existe deux manières de produire de l’eau chaude dans un immeuble. L’eau chaude peut être produite soit individuellement soit collectivement.

Lorsque l’eau chaude est produite individuellement (chauffe-eau au gaz ou chauffe-eau électrique), le coût du chauffage de l’eau est pris en charge individuellement par chaque propriétaire. Cette prise en charge s’effectue notamment par le paiement des factures de gaz ou d’électricité, en fonction du type de chauffe-eau. Dans ce cas, il n’existe pas de tantième pour le paiement des charges liées à l’eau chaude. En revanche, si l’eau chaude est produite collectivement, l’immeuble doit obligatoirement être équipé de compteurs individuels d’eau chaude. Le coût du chauffage de l’eau est normalement calculé par le compteur d’eau, sans qu’il soit nécessaire d’avoir des tantièmes spécifiques. Cependant, si le compteur ne peut faire ce calcul, le coût du chauffage de l’eau est alors inclus dans les charges du chauffage collectif. La répartition des charges d’eau chaude se fait grâce aux mêmes tantièmes prévus pour les charges du chauffage collectif.

Pour la consommation de l’eau en elle-même, c’est à dire de l’eau froide, plusieurs hypothèses sont également envisageables. Généralement, chaque immeuble est pourvu d’un compteur d’eau général qui calcule la quantité d’eau utilisé par l’immeuble. S’il n’existe pas de compteurs individuels, la consommation générale de l’immeuble est repartie en fonction des tantièmes généraux de charges. Ces tantièmes généraux de charges sont les mêmes que ceux définis pour les charges générales. En revanche, s’il existe des compteurs individuels, la consommation est facturée selon un relevé individuel. Parfois, il peut exister une différence entre la somme des relevés individuels et le relevé général de l’immeuble. Dans ce cas, la différence correspond à l’utilisation de l’eau pour l’entretien des parties communes. Cette différence doit être payée par les copropriétaires. La répartition des charges sur cette différence se fait également grâce aux tantièmes généraux.  

 

[1]        Article 10 alinéa 2 – Loi 65-557 du 10 juillet 1965

[2]        Cour de cassation 26 octobre 1983 n°81-16.768

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