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Le syndic

Quelle est la composition d’un syndic de copropriété ?

Toute copropriété doit avoir un syndic pour l’administrer. Ce syndic peut être professionnel ou non professionnel, on parle souvent dans ce cas de « syndic bénévole ». Elu par l’assemblée générale, il n’est ni un salarié de la copropriété ni un prestataire de services. C’est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Syndic professionnel ou non professionnel, comment choisir ?

Les syndics non professionnels

Des économies appréciables

Les petites copropriétés ne rencontrant pas de problème particulier peuvent opter pour un syndic dit « bénévole ». Un copropriétaire doit alors être désigné comme syndic[1]. Le syndic doit maîtriser parfaitement ce qui concerne son immeuble et non toute la législation contrairement à un syndic professionnel. Le syndic peut aussi compter sur l’aide d’associations spécialisées. Le syndic bénévole peut demander à se voir attribuer une rémunération car gérer un immeuble est une tâche lourde et chronophage. Il devient alors un syndic non professionnel. Le montant de sa rémunération varie en fonction de la taille de la copropriété et de ses spécificités. La rémunération peut consister en un forfait annuel[2]. Cette rémunération est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux et est soumise au versement de cotisations sociales.

Trouver le bon profil

Même si le syndic bénévole ou non professionnel n’est soumis à aucune formation spécifique, il faudra qu’il se révèle être une personne à jour sur la législation, à l’aise avec la comptabilité, et ayant beaucoup de temps à consacrer à la tâche. L’idéal étant un copropriétaire ayant déjà une expérience solide en tant que conseiller syndical. Il est d’usage de faire une année test afin de jauger les compétences du copropriétaire choisi et de voir si un syndic bénévole ou non professionnel peut ou non correspondre à la copropriété. 

La gestion coopérative

Le syndic coopératif repose sur une participation active des copropriétaires et peut se révéler moins onéreux. L’assemblée générale élit les membres du conseil syndical comme dans n’importe quel syndicat de copropriétaires. Puis, ce conseil se réunit pour élire le syndic. Cette personne sera le Président du conseil syndical. Il est fréquent de parler de « président-syndic ». Il a les mêmes droits et devoirs qu’un syndic bénévole. Si le président-syndic ne peut pas exercer ses fonctions, le conseil syndical peut se réunir à l’initiative du président ou du vice-président et choisir parmi les conseillers syndicaux le nouveau président-syndic.   

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Syndics professionnels

Quel type de syndic professionnel privilégier ?

Pour trouver le cabinet de syndic adapté à la copropriété, il faut analyser quelles sont les caractéristiques de l’immeuble, les capacités du conseil syndical et les attentes des copropriétaires.  

Les grands syndics ont de nombreux atouts. Ils peuvent répondre aux exigences spécifiques imposées par les grandes copropriétés. Ils disposent de nombreuses ressources en interne notamment en termes de moyens techniques et de personnel pour gérer la comptabilité, les contentieux, etc.

Les petits syndics sont en général plus souples et peuvent gérer des immeubles importants s’ils disposent d’outils informatiques adaptés et de suffisamment de collaborateurs.

Avant de choisir, il est préférable d’avoir listé les attentes spécifiques de la copropriété pour sélectionner les candidats les plus adaptés aux besoins. Puis de rencontrer les professionnels retenus, se rendre dans leurs locaux. Il est indispensable que le syndic présélectionné vienne visiter la copropriété afin d’évaluer au mieux ce qu’il devra mettre en place et proposé un devis adapté.

La mise en concurrence

L’obligation de mettre en concurrence les différents syndics a été introduite par la loi ALUR dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et a complété par la loi MACRON du 6 août 2015.

 « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. »

Cette mise en concurrence peut également permettre de renégocier avec le syndic en place certains points du contrat en prenant appui sur les propositions faites par ses confrères.  

Syndic professionnel ou non-professionnel : contrat type

Depuis le 1 juillet 2015, les contrats de syndics doivent être conformes à un modèle type de contrat de syndic. Ce contrat type détermine une liste non limitative de prestations obligatoirement incluses dans le forfait de base et une liste limitative de prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spéciale. Ce contrat est valable pour tous les syndics, qu’ils soient professionnels ou non professionnels.

Quelques exemples de prestations prévues dans l’Annexe 2 du décret du 26 mars 2015 :

Cette liste peut être révisée tous les 2 ans par le ministre du logement et le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière.

 

[1] Loi 65-557 du 10-7-1965 art.17-2

[2] Décret n°2015-342 du 26 mars 2015, art. 8

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