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Le syndic

Quelles sont les obligations du syndic bénévole ?

Le syndic bénévole de copropriété doit respecter certaines règles pour se faire élire. Il est soumis, pour grande partie, aux mêmes obligations que le syndic professionnel. Pour rappel, chaque copropriété doit nommer un syndic afin de pouvoir l’administrer. Il s’agit d’une obligation prévue par la loi. Une copropriété ne peut se doter que d’un seul syndic, représentant légal des copropriétaires[1].

Le syndic non professionnel ou syndic bénévole

La loi exige que le syndic bénévole soit propriétaire d’un lot, c’est-à-dire qu’il soit lui-même membre de la copropriété dont il est le représentant légal [2]. Cette condition n’est pas exigée pour le syndic professionnel.

En revanche, le syndic bénévole est élu dans les mêmes conditions que le syndic professionnel : c’est-à-dire lors de l’assemblée générale des copropriétaires par un vote à la majorité absolue, dite majorité de l’article 25[3].

Bon à savoir : Si une copropriété n’a pas désigné de syndic, chaque copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale afin de procéder à sa nomination. Le tribunal de grande instance compétent peut également être saisi par le copropriétaire. Dans ce cas, le juge peut nommer un administrateur provisoire pour la copropriété. Ce dernier va être chargé de convoquer une assemblée générale qui procédera au vote pour la désignation du syndic.

En pratique, le syndic bénévole  de copropriété est préféré au syndic professionnel dans les petites copropriétés dont les coûts de gestion sont moins importants.

A l’instar du syndic professionnel, le syndic bénévole administre la copropriété et en gère les finances.

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Les obligations générales du syndic bénévole au sein de la copropriété

Le syndic bénévole a un rôle général d’entretien de la copropriété et d’exécution des décisions prises en son sein.

Même en cas de gestion bénévole de la copropriété, le syndic doit s’assurer du respect du règlement de copropriété par ses membres. Il s’assure également du respect des décisions prises lors des assemblée générales, notamment si ces décisions aboutissent à une modification du règlement[4].

S’agissant de son obligation générale d’entretien de l’immeuble, le syndic bénévole doit faire procéder aux travaux urgents (dégâts des eaux, problèmes avec le gaz, par exemple) et aux travaux courants nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble et des parties communes.

Les obligations du syndic bénévole en matière de gestion administrative de la copropriété

Le syndic bénévole tient le secrétariat de la copropriété.

Il doit tenir à jour une liste des membres de la copropriété, il doit donc s’informer des emménagements et déménagements pouvant intervenir pendant son mandat.

Il prépare l’ordre du jour de l’assemblée générale, en particulier si un copropriétaire en fait la demande par courrier recommandé avec accusé de réception, et procède à sa convocation.

En cas de travaux, il tient à jour un carnet d’entretien de l’immeuble, ou carnet d’entretien de la copropriété.

Après un vote au sein de l’assemblée générale, il souscrit les contrats au nom de la copropriété (un contrat d’assurance, par exemple) et représente la copropriété en cas de litige, juridiquement, il en est le représentant légal.

Le syndic bénévole est enfin tenu d’assurer la garde de l’immeuble ; à ce titre il peut être amené à gérer le personnel, si la copropriété dispose d’un gardien par exemple.

Les obligations du syndic bénévole en matière comptable et financière

En matière comptable et financière, le syndic bénévole doit :

S’il ne respecte pas ses obligations, le syndic bénévole, comme le syndic professionnel, prend le risque de ne pas se faire réélire pour un nouveau mandat. Il engage aussi sa responsabilité devant les tribunaux en cas de faute civile ou pénale.  

Bon à savoir :  la loi prévoit une comptabilité simplifiée pour les petites copropriétés de moins de 10 lots et dont le budget prévisionnel ne dépasse pas 15 000 €[5].

[1] Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 16-27.481

[2] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 17-2

[3] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25

[4] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 17

[5] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-3

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