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La copropriété

Qu’est-ce qu’un tantième ou millième de copropriété ?

La copropriété implique que chaque propriétaire dispose de la jouissance exclusive de sa partie privative. Cependant, une copropriété se compose aussi de parties communes. Les copropriétaires partagent l'usage de ces parties communes, mais également les charges afférentes à celles-ci. Les charges afférentes sont calculées sur la base de quotes-parts que chaque propriétaire possède. Ces quotes-parts sont définies en tantièmes ou en millièmes. 

La définition du tantième ou millième 

Un tantième est une notion qui détermine la proportion d'une certaine grandeur. Cette grandeur s'obtient essentiellement par le biais d'une fraction ou d'un pourcentage. La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, c’est pour cela que l’on parle de « millièmes » : il s’agit en fait de tantièmes exprimés sous forme de mille. 

La notion de tantième est employée très fréquemment en droit de l'immobilier et en particulier sur des problématiques liées à la copropriété. En effet, tout immeuble en copropriété est divisé en un certain nombre de lots. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes. Cette quote-part s'exprime en tantièmes. Le tantième, c'est donc la part de la copropriété possédée par chacun des copropriétaires. La détermination de cette part déterminera ensuite la répartition du paiement des charges afférentes aux parties communes entre les différents copropriétaires. 

Les tantièmes répondent à deux objectifs. Ils permettent d’une part de définir la participation de chaque propriétaire lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Plus les tantièmes attachés à un lot sont élevés, plus le propriétaire de ce lot disposera d'un nombre de voix plus important. Par exemple, si un propriétaire possède 300 millièmes de parties communes, il disposera de 30% des voix de la copropriété lors de l'assemblée générale. D'autre part, et comme il l'a été vu, les tantièmes permettent de répartir le paiement des différentes charges liées aux parties communes. Ainsi, chaque propriétaire doit payer des charges de copropriété à proportion de sa quote-part exprimée en tantièmes. 

Dans une copropriété, il existe deux types de charges : 

- les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (les charges générales) ;

- les charges relatives aux services collectifs et les éléments d'équipements communs. 

Cette distinction est très importante dans le cadre des tantièmes. En effet, le calcul de la quote-part ne se fait pas de la même manière en fonction du type de charges. Ainsi, votre tantième sur les charges générales peut ne pas être le même que votre tantième sur les charges de services collectifs et d'équipements communs. 

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Où sont définis les tantièmes de copropriété ? 

La principale obligation des copropriétaires est de payer les charges de copropriété. Les charges de copropriété comprennent les dépenses occasionnées par le fonctionnement et l'entretien de l'immeuble. Cette obligation de paiement des charges ne dépend pas de l'utilisation effective des lots ou des équipements communs qui y sont rattachés. Si un copropriétaire n'utilise pas son lot ou l’ascenseur par exemple, il sera tout de même redevable des charges de fonctionnement et de l'entretien de l'immeuble et de l’ascenseur. 

Pour faciliter la réalisation de cette obligation principale, les tantièmes doivent être obligatoirement définis. Ils sont définis dans ce qu'on appelle le règlement de copropriété. Il s’agit du document de base de la copropriété. En pratique,  celui-ci est établi avant la construction de l'immeuble. C'est un véritable contrat dont les dispositions s'imposent à tous les copropriétaires. La modification des dispositions de ce règlement n'est possible qu'en assemblée générale.

Le règlement de copropriété doit impérativement fixer l'état de répartition des charges. Ainsi, dans ce règlement, chaque propriétaire peut retrouver les différentes catégories de charges afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble. Il est également possible de retrouver les catégories de charges afférentes aux services collectifs et aux équipements communs. Ensuite, ce règlement définit les quotes-parts incombant à chaque lot dans chacune des catégories de charges (charges générales et charges spéciales). 

Le règlement peut également contenir l'état descriptif de division. Ce document technique contient de manière très détaillée la description des lots de copropriété. Dans cette description détaillée, la quote-part des parties communes est définie pour chaque lot. Ainsi, l'état descriptif de division est le texte de référence à consulter par le propriétaire pour prendre connaissance des tantièmes de parties communes attachés à son lot. 

 

1 Article 1 - Loi 65-557 du 10 juillet 1965

2 Article 10- Loi 65-557 du 10 juillet 1965

3 Article 8 - Loi 65-557 du 10 juillet 1965

4 Article 1 - Décret 67-223 du 17 mars 1967

5 Article 2 - Décret 67-223 du 17 mars 1967

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