Comparez les tarifs de syndic
de copropriété

En tant qu’administrateur élu sur votre immeuble, le syndic est le professionnel sur lequel repose toute la gestion de votre copropriété. Théoriquement, les copropriétaires, réunis en syndicat de copropriété, peuvent changer de syndic tous les ans, lors de leur Assemblée Générale annuelle. Toutefois, comme la plupart des professionnels, le syndic se montrera d’autant plus performant et impliqué qu’il s’inscrira dans la durée sur votre copropriété. Il est dès lors d’usage pour la plupart des immeubles de conserver au minimum 3 ans un syndic, sachant que certains collaborent parfois depuis plus de 50 ans avec un même cabinet ! Ce partenariat fort entre le syndic et ses clients copropriétaires impliquent naturellement une nécessaire relation de confiance entre les intéressés, celle-ci passant par un niveau de professionnalisme avéré du syndic professionnel, associé à l’implication réel de certains copropriétaires, réunis au sein d’un Conseil Syndical, sur les sujets touchant la vie de l’immeuble.

Ainsi, changer de syndic n’est pas quelque chose à prendre à la légère, tant trouver le bon professionnel en charge de préserver son patrimoine foncier peut s’avérer compliqué. La prestation d’un syndic dépend avant toute chose du gestionnaire en charge de l’immeuble, plus que du nom de l’enseigne sous laquelle il intervient. Dès lors, le changement de syndic implique au préalable de pouvoir rencontrer plusieurs intervenants, de comparer leurs contrats type (loi ALUR), et d’appréhender la personnalité et l’expertise des interlocuteurs. Il s’agit avant toute chose d’une démarche collective, en lien avec son Conseil Syndical et/ou avec une majorité de copropriétaires : l’élection d’un syndic nécessitant une majorité de voix en Assemblée Générale annuelle, cette démarche doit susciter l’adhésion pour avoir une chance d’aboutir. En conséquence, ce process doit être dès lors être initié idéalement 4 à 6 mois avant l’Assemblée Générale (ce délai peut être réduit à 1,5 mois avec l’appui du comparateur de syndics MeilleureCopro). Cette anticipation permet de faire un appel d’offres de syndics complet d’une part, et de disposer de temps nécessaire pour convaincre les autres copropriétaires de voter pour ce changement d’autre part.

Afin de mobiliser un maximum de voix, le changement de syndic doit être motivé par des raisons fondamentales pour la plupart des votants : la réactivité, la rigueur et le relationnel du syndic sont les critères qui importent le plus aux copropriétaires selon l’enquête CLCV/Notre Temps 2021 auprès de plus de 2 500 copropriétaires. Aussi, votre démarche devra être justifiée par la défaillance de votre syndic actuel au regard de tout ou partie de ces critères, afin d’avoir une chance de passer. Les tarifs facturés par votre syndic actuel constituent également un point important à considérer ; l’expérience montre toutefois qu’il ne s’agit pas du premier facteur de choix, dans la mesure où le coût de ces prestations reste infime, rapporté à la valeur intrinsèque de la copropriété.

À partir du moment où ces prérequis sont réunis (démarche portée de manière collective, défaillances du syndic en place perçues par une majorité de copropriétaires, délais minimums avant l’Assemblée Générale), le changement de syndics peut avoir lieu, en respectant un déroulé précis afin d’éviter toute contestation ultérieure.

Changer de gestionnaire pour un meilleur syndic n’est pas chose aisée.
Pour ce faire, il faut trouver un bon professionnel adapté aux besoins de sa copropriété et parvenir à le faire élire. Afin d’y parvenir dans les meilleures conditions, voici les étapes à suivre, avec quelques conseils pratiques :

Susciter l’adhésion des autres copropriétaires




Définir les qualités attendues chez un nouveau syndic




Comparer des syndics pour gérer sa copropriété




Mettre à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale le nouveau syndic




Élire le nouveau syndic en Assemblée Générale

Susciter l'adhésion des autres copropriétaires




Changer son syndic de copropriété nécessite une majorité de votants à la prochaine Assemblée Générale annuelle, avec un minimum de 33% de copropriétaires présents, représentés ou votant à distance. L’époque actuelle s’illustrant par un absentéisme important dans les Assemblées Générales de copropriété, il n’est pas toujours garanti d’avoir assez de voix pour voter ce changement. Si, en plus de ces contraintes légales, il n’y a pas de consensus au sein des votants pour remplacer son syndic, il s’avérera difficile d’élire un nouveau syndic.




Conseil pratique :
Associer tout ou partie des membres du Conseil Syndical à cette démarche peut s’avérer déterminant pour garantir cette adhésion. En effet, les membres du Conseil Syndical sont élus par les autres copropriétaires, notamment pour défendre leurs intérêts auprès du syndic de copropriété, ainsi que pour contrôler l’action de ce dernier. Si des membres du Conseil Syndical confirment leur accord ou leur motivation à changer de syndic, cette résolution aura nettement plus de chances de passer en Assemblée Générale.




Définir les qualités attendues chez un nouveau syndic

Il existe plusieurs typologies de syndics de copropriété, chacune avec ses avantages et ses limites. Tous les modèles de syndics ne sont pas adaptés à votre immeuble. Afin d’opérer un choix parmi cette multiplicité d’acteurs, il est dès lors fondamental de définir, par ordres de priorité, les qualités attendues par la résidence chez le nouveau syndic.




Parmi ces critères, il faut distinguer ceux relevant des qualités intrinsèques du gestionnaire (réactivité, rigueur, relationnel pour les plus plébiscités), de ceux relevant de l’offre commerciale proposée par le cabinet (honoraires de base, tarifs à la vacation hors forfait, nombre de visites annuelles, rédaction de comptes rendus, etc.), ou d’autres liés aux moyens RH et technologiques déployés par le cabinet (formation continue des équipes, application de remontées et de résolutions d’incidents, présence d’un directeur de copropriété, internalisation de la comptabilité et/ou d’un service juridique, etc.)




Sur certains ensembles immobiliers, des expertises techniques pointues seront indispensables dans le choix du professionnel, sur des Immeubles de Grandes Hauteurs (IGH) par exemple, ou sur des Programmes Neufs Immobiliers tout juste livrés.




Enfin, le temps que le Conseil Syndical sera prêt à investir dans la gestion de l’immeuble conditionnera également le type de solution choisie.




Ce travail préparatoire de définition du besoin orientera de facto le modèle de gestion choisi parmi les trois suivants :



1. une « gestion traditionnelle », avec un gestionnaire se déplaçant sur l’immeuble de manière périodique et assurant l’ensemble de l’administration de la copropriété
2. une « gestion en ligne », avec un gestionnaire à distance, partageant une partie de ses tâches avec le Conseil Syndical
3. une « auto-gestion » ou un « syndic coopératif », avec un outil de gestion et une équipe support mis à disposition du Conseil Syndical, ce dernier administrant directement l’immeuble



Conseil pratique :
Dans le contexte concurrentiel actuel avec une offre de syndics relativement limitée, il n’est pas rare que les meilleurs syndics professionnels refusent de nouveaux clients. Dans ce cadre, la rédaction préliminaire d’un cahier des charges des besoins et des attentes de votre copropriété, ainsi que de la situation de l’immeuble sur les plans opérationnels, juridiques et financiers, constitue une base solide pour intéresser les meilleurs syndics à candidater pour gérer votre immeuble. Les experts MeilleureCopro peuvent vous accompagner gratuitement pour la rédaction d’un tel document.

Changer de syndic

Comparer des syndics pour gérer sa copropriété




La conduite d’un appel d’offres auprès de différents syndics constitue l’une des étapes fondamentales pour identifier son futur gestionnaire d'immeubles. Cet appel d’offres se déroule en quatre étapes : (i) identification de syndics, (ii) échange téléphonique pour présenter vos besoins, (iii) rencontre sur la résidence avec les syndics intéressés, (iv) obtention d’offres commerciales personnalisées. Ce processus permet de comparer les forces et faiblesses des différentes candidatures, sous le prisme de l’offre commerciale, des compétences du gestionnaire, et des moyens RH et technologiques offerts par le cabinet.




Du côté de l’offre commerciale, le législateur a grandement facilité cette démarche de comparaison avec la loi ALUR, avec l’instauration d’un « contrat type » de syndic, censé être le même pour tous les professionnels de l’administration de biens. Ainsi, on y retrouve, dans des articles fixes d’un contrat à l’autre, les informations clés sur les honoraires de base, sur le nombre de visites annuelles, etc. D’autre part, la loi ELAN, par son ordonnance du 30/10/19 (mise en application le 01/01/22), est venue renforcer ce dispositif par l’obligation faite au syndic de transmettre une « fiche d’information » sur les prix et les prestations proposées dans le cadre de la soumission de son contrat à une Assemblée Générale.




Du côté des compétences d’un gestionnaire, seule la recommandation par un tiers, suivi de la rencontre du candidat permet d’apprécier ses qualités.




Enfin, du côté des moyens RH et technologiques, ceux-ci peuvent être soit retrouvés sur le site internet du syndic, soit sur une plaquette commerciale. Il s’agit de points le plus souvent abordés lors d’un échange entre le gestionnaire candidat et les copropriétaires en charge de l’appel d’offres.




Cela étant dit, les syndics ayant tendance à prioriser le service de leur clientèle à l’acquisition de nouveaux clients, l’obtention de devis et/ou de rendez-vous par ces professionnels peut s’apparenter à un parcours du combattant. Ce phénomène est d’autant plus avéré que le cahier des charges établi par la copropriété limitera le nombre de syndics enclins à se positionner sur l’appel d’offres.




Conseil pratique :
Le moyen le plus efficace pour obtenir des tarifs, des devis et des rendez-vous avec des syndics consistent à passer par un comparateur de syndics (cf. comparateur de syndics par MeilleureCopro) : cet outil permet en effet d’obtenir, en 2 minutes, le nom des syndics intéressés par votre copropriété, avec leurs tarifs, leur localisation et leurs points de différenciations. Dans le cas du comparateur développé par MeilleureCopro, il s’agit aussi d’une garantie d’avoir accès à un panel de syndics réactifs et engagés sur la satisfaction de leurs clients, et de bénéficier des conseils d’une équipe d’experts pour être épaulé dans son choix.

Changer de syndic

Mettre à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale le nouveau syndic




Le changement de syndic s’opère lors de l’Assemblée Générale annuelle de la copropriété. Pour qu’un nouveau syndic soit proposé pour gérer la résidence, il convient qu’un copropriétaire, quel que soit son rôle dans la copropriété, adresse par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic en place le contrat type du nouveau syndic, en demandant explicitement que ce nouveau contrat soit proposé à la prochaine Assemblée Générale. Ce LRAR doit absolument être adressé au plus tard 6 à 8 semaines avant l’Assemblée Générale. En effet, les convocations sont envoyées au moins 21 jours avant l’Assemblée générale aux copropriétaires. Afin d’éviter tout retard, le syndic en place, en charge de l’envoi de ces convocations, les adresse une trentaine de jours avant l’Assemblée. Il est dès lors essentiel que l’offre du nouveau syndic soit adressée avant, afin qu’elle soit prise en compte et que le vote puisse avoir lieu. Sans quoi, c’est le syndic en place qui sera a priori renouvelé.




Le modèle de lettre à adresser doit comporter les informations suivantes :



• Votre Prénom/Nom/Adresse
• Prénom & Nom du Gestionnaire
• Nom & Adresse du cabinet
• Adresse de la copropriété
• Numéro de Recommandé
• Date & Lieu d’envoi
• Objet : Demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale
• Pièce jointe : contrat de syndic à joindre à la convocation
• Contenu de la lettre :
  
  « Madame, Monsieur,
  En tant que copropriétaire, je vous sollicite au titre de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 pour mettre à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale de notre copropriété la résolution ci-après : « Désignation du cabinet de syndic [Nom] en qualité de syndic et approbation de son contrat. L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, désigne le cabinet de syndic [Nom], en qualité de syndic de notre copropriété, conformément au contrat transmis en annexe à cette convocation. Le montant des honoraires de base sera de [honoraires de base]€TTC pour les 12 prochains mois.»
  En vous remerciant pour votre diligence.
  Bien cordialement,
  [Votre NOM/PRENOM] »



Conseil pratique :
Il est vivement recommandé de ne soumettre qu’une seule candidature de nouveau syndic pour inscription dans la convocation. En effet, plus le nombre de candidats syndics sera important lors de l’Assemblée Générale, plus le risque sera important de dispersion des votes. En cas de trop grande dispersion, le syndic en place sera favorisé pour maintenir son mandat.




Élire le nouveau syndic en Assemblée Générale




L’élection du syndic a lieu généralement en début d’Assemblée Générale, après l’élection du président de séance, des scrutateurs, et du secrétaire, et la validation du quitus donné au syndic sortant pour la tenue des comptes. Il est d’usage que le syndic sortant propose son contrat type en premier lieu. Cette résolution fait alors l’objet d’un vote à la majorité de l’article 25, nécessitant 50% des voix de l’ensemble des copropriétaires. À défaut d’obtention de ces voix, la candidature du nouveau syndic est proposée, selon la même règle de majorité. Dans le cas où ni l’un ni l’autre des syndics ne parvenait à obtenir cette majorité, il est procédé à une seconde lecture au titre de l’article 24 (majorité des présents, représentés et des votes à distance) pour le syndic sortant, dans la mesure où il aurait collecté au moins 1/3 des voix lors du premier vote. S’il obtient la majorité de l’article 24, le syndic sortant est réélu. S’il n’obtient pas la majorité des voix, le vote à l’article 24 bascule sur le nouveau syndic qui pourra être élu sous les mêmes réserves de majorité.




Avant de procéder à ce vote de syndic, il est convenu qu’un temps soit accordé au nouveau syndic pour se présenter devant l’ensemble des copropriétaires présents, pour défendre son offre commerciale, et pour répondre aux questions. Pendant cette présentation, il est fréquent que le syndic en place sorte de la salle.




Une fois le vote effectué, le syndic jusqu’alors en charge de la gestion de l’immeuble continue à animer l’Assemblée Générale, quand bien même il n'a pas été retenu lors du vote. Il transmettra, à l’issue de la réunion, le procès-verbal d’Assemblée Générale qui sera envoyé par le nouveau syndic élu.




Conseil pratique :
Le président de séance possède un pouvoir assez méconnu lui permettant d’inverser l’ordre de lecture des résolutions, et donc de changer le déroulé de l’Assemblée Générale. Ainsi, il peut théoriquement demander à ce que la résolution relative au nouveau syndic soit lue avant la résolution de renouvellement du syndic en place. Cela attribue dès lors un avantage au nouveau syndic, dans la mesure où la manière de lire les résolutions en Assemblée Générale de Copropriété - qui est contre, qui s’abstient (par défaut, les votes non exprimés sont favorables) - favorise un acteur passant avant un autre.



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