Les charges de copropriété

Les charges de copropriété représentent une part importante du budget des copropriétaires et peuvent varier considérablement d'un immeuble à l'autre. Leur calcul est basé sur la quote-part de chaque propriétaire dans l'immeuble et nécessite un suivi rigoureux pour éviter les erreurs et les inégalités. On vous explique le calcul de la répartition des charges, les types de dépenses qu'elles couvrent et les moyens de les contester ou de les optimiser. Chaque année, les copropriétaires votent le budget annuel qui couvre l'ensemble des dépenses de la copropriété en Assemblée Générale. La façon dont les charges sont réparties figure dans le règlement de copropriété.

Le calcul des charges de copropriété

Le calcul des charges de copropriété repose sur la répartition des coûts liés à la gestion et à l'entretien des parties communes entre tous les copropriétaires. Cette répartition se fait en fonction de la quote-part détenue par chaque copropriétaire dans l'immeuble, souvent exprimée en tantièmes : un copropriétaire détenant 100/1000 tantièmes d'une copropriété devra s'acquitter de 10 % des charges globales.
Supposons que les charges annuelles d'une copropriété s'élèvent à 50 000 €. Un copropriétaire possédant 150/1000 tantièmes paiera : Montant des charges = 50 000 € × 150/1000 = 7500 €
Les charges peuvent inclure les honoraires de syndic, les frais d'entretien des parties communes, des espaces verts, d'assurance de l'immeuble, de ménage, de sécurité incendie, de maintenance d'ascenseur, d'étanchéité…, en fonction des besoins dans chaque immeuble.

La répartition des charges de copropriété

Il existe deux types de charges :

• les charges générales relatives à l'administration, la préservation et l'entretien des espaces communs. Elles concernent les charges nécessaires à la bonne gestion de la copropriété (honoraires de syndic, tenue des assemblées générales, réparations à la suite d'un dégât des eaux…) ;
  
• les charges spéciales relatives aux services et aux équipements communs. Elles concernent le maintien en bon état des parties communes de la copropriété (entretien des espaces verts, de la chaudière ou de l'ascenseur, service de ménage…). Les charges spéciales sont réparties selon l'utilité et le service rendu au propriétaire et à son lot : le copropriétaire participe aux charges liées à l'ascenseur s'il a la possibilité d'en profiter, le copropriétaire qui habite au rez-de-chaussée n'est donc pas concerné par cette charge.
  

Contester ses charges de copropriété

Il arrive parfois qu'un copropriétaire juge que les charges qui lui sont imputées sont excessives ou inéquitables, et qu'il souhaite donc les contester. Dans cette situation, il doit entreprendre plusieurs démarches :

• comparer les charges facturées avec celles prévues dans le règlement de copropriété pour s'assurer qu'il n'y ait pas d'incohérences ;
  
• demander par écrit une clarification au syndic afin d'obtenir une explication du montant des charges facturées ;
  
• demander au syndic de mettre la révision des charges à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale pour qu'elle soit soumise au vote du syndicat des copropriétaires. Il faut recueillir l'unanimité des voix pour obtenir gain de cause, et donc la modification du règlement de copropriété. Il peut en résulter :
  
• une modification statique, qui vise à corriger une erreur d'attribution des charges ou une mauvaise interprétation des quotes-parts ;
  
• une modification dynamique, qui vise à ajuster les charges à la suite de modifications structurelles ou d'usage de l'immeuble.
  
• si ces tentatives échouent ou si le syndic refuse d'intervenir, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance pour demander une révision ou l'annulation des charges litigieuses dans deux cas :
  
• S'il estime que sa participation est supérieure à 25 % de ce qu'elle devrait être ;
  
• S'il estime la participation d'un autre copropriétaire à 25 % inférieure à ce qu'elle devrait être.
  

Optimiser ses charges de copropriété

MeilleureCopro vous permet d'identifier si vos charges de votre copropriété sont cohérentes par rapport aux prix moyen des charges pratiquées dans votre ville.
Les copropriétaires peuvent chercher à réduire leurs charges globales en optimisant les dépenses de la copropriété.
Quelques conseils pour optimiser vos charges :

• faites un audit des dépenses de votre copropriété : un audit complet des dépenses permet de repérer les postes de coût où des économies peuvent être réalisées ;
  
• optimisez les services de votre copropriété : remplacez un prestataire coûteux par un prestataire plus compétitif, installez des dispositifs d'économie d'énergie (en mettant des ampoules LED pour l'éclairage des parties communes par exemple) ;
  
• Mettez votre syndic en concurrence.
  

Grâce à ces audits, certaines copropriétés ont réussi à réduire leurs charges de 10 à 60 %, tout en maintenant un niveau de service équivalent. Ces démarches doivent être discutées et validées lors de l'Assemblée Générale pour être mises en place.