Qu'est ce qu'un syndic bénévole?

Au quotidien, un immeuble doit être géré et correctement entretenu. Pour que la gestion de l’immeuble soit optimale, il est possible pour les copropriétés, d’opter pour un syndic professionnel ou pour un syndic dit bénévole. Ce dernier est donc une option à considérer pour chaque copropriété.

S’occuper soi-même de l’immeuble

Il est possible, pour les copropriétés de se passer des services d’un syndic professionnel. Les copropriétés ne posant pas de problème particulier peuvent choisir de ne pas recourir à ce type de service, notamment pour faire des économies. Il faudra désigner un copropriétaire dans l’immeuble, quelle que soit la nature du lot. Il n’est d’ailleurs pas obligatoire de résider dans l’immeuble.[1] Il y a de réelles compétences à avoir, il faut faire preuve d’une grande rigueur et de beaucoup de professionnalisme. Il est vivement conseillé au copropriétaire de disposer d’une expérience ou d’un diplôme car la tâche n’est pas évidente : on ne s’improvise pas syndic du jour au lendemain.

Devenir syndic non professionnel

Le syndic non professionnel dispose des mêmes fonctions qu’un syndic professionnel. Il n’est toutefois pas soumis à la même règlemention. Il n'est pas exigé qu’il obtienne une carte professionnelle, ni qu’il justifie d’une formation ou d’une expérience particulière. Le syndic bénévole n’est en réalité pas soumis à la réglementation propre aux syndics professionnels de la loi Hoguet (garantie, financière, assurance, etc.). Mais il est tout de même conseillé de souscrire à une assurance vu la complexité croissante de la législation.

Etablir un contrat

Pendant longtemps, il était dans l’usage de ne pas faire de contrat pour un syndic bénévole. Suite à la modification de l’article 11 du décret de 1967, en 2004, une nouvelle règle est née et établir un contrat est vivement recommandé.

Par la suite,  la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un contrat-type de syndic. Ainsi, tout contrat de syndic conclu ou renouvelé après le 1er juillet 2015 doit être conforme à ce modèle. Ce dernier comporte douze articles concernant notamment la durée du mandat du syndic, les conditions d’exécution de sa mission mais également de sa rémunération.

En effet, un contrat doit systématiquement être établi si le syndic non professionnel souhaite être rémunéré. Le contrat précisera les éléments nécessaires au calcul de sa rémunération.

La responsabilité en cas de faute

Le syndic non professionnel a les mêmes missions et dispose des mêmes pouvoirs. Sa responsabilité peut être engagée au même titre qu’un syndic professionnel. Le syndic non professionnel est également responsable de ses fautes de gestion. Cependant, conformément à l’article 1992 du Code civil, sa responsabilité, en cas de faute, sera appliquée « moins rigoureusement » qu’en présence d’une faute du syndic professionnel.[2] C’est pour cette raison qu’il est vivement conseillé de souscrire à une assurance.

La forme coopérative

L’assemblée générale des copropriétaires peut aussi voter pour une forme coopérative. Cela est possible si le règlement de copropriété le permet expressément.  Si tel est le cas, la création d’un syndicat coopératif peut être décidée suite à un vote en assemblée générale à la majorité absolue prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans cette situation, les copropriétaires sont élus pour former le conseil syndical ;  qui élira son Président qui sera le syndic. Les membres du conseil syndical aident ensuite le Président. C’est une forme uniquement bénévole. La responsabilité est partagée entre tous les membres. Le contrôle des comptes reste une formalité obligatoire et doit être exercé par une personne extérieure au conseil syndical. Tous les documents issus du syndicat des copropriétaires doivent préciser sa forme coopérative.

[1] Loi 65-557 du 10-7-1965 art.17-2

[2] Article 1992 du Code civil : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »