Tout savoir sur le syndic bénévole

En France, la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriété de désigner un syndic, mais elle laisse la possibilité aux copropriétaires d'opter entre plusieurs formes de gestion, dont celle du syndic bénévole. Souvent privilégié par les petites copropriétés, le syndic bénévole présente de nombreux avantages, notamment la réduction des coûts, mais aussi des responsabilités importantes pour le copropriétaire syndic. Cet article explore les spécificités du syndic bénévole, ses obligations légales, ses avantages ainsi que les risques qui y sont associés.

Le syndic bénévole

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis oblige tout immeuble à avoir un syndic de copropriété.
La loi reconnaît plusieurs formes de syndic de copropriété :

• Le syndic professionnel, qui est une personne qui agit soit en son nom propre, soit au sein d'une société et qui doit se plier à certaines obligations pour pouvoir exercer sa mission de syndic. Il doit :
  
• disposer d'une garantie financière suffisante afin d'assurer que la copropriété pour voir ses fonds remboursés en cas de défaillance ;
  
• avoir souscrit à une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
  
• détenir une carte professionnelle mentionnant “syndic de copropriété” délivrée par la chambre de commerce et d'industrie.
  
• Le syndic non-professionnel (bénévole ou coopératif), qui est un copropriétaire ou un groupe de copropriétaires élu par le syndicat des copropriétaires en Assemblée Générale et qui prend en charge la gestion de la copropriété. Contrairement au syndic professionnel, le syndic non-professionnel n'est pas tenu de fournir une garantie financière, de posséder une carte professionnelle ou une assurance responsabilité civile professionnelle.
  

À noter qu'en tant que gestionnaire de la copropriété, le syndic bénévole peut être tenu responsable en cas de mauvaise gestion, d'erreurs administratives ou financières, ou encore en cas d'incident lié à un défaut d'entretien des parties communes. Ainsi, bien que ce ne soit pas une obligation légale, on recommandera vivement au copropriétaire syndic bénévole de souscrire cette assurance.
Le choix d'un syndic bénévole est généralement privilégié par les petites copropriétés, pour qui les frais de gestion d'un syndic professionnel pourraient être disproportionnés par rapport aux ressources disponibles. Il est important que le syndic bénévole ait des connaissances en gestion comptable et en droit de la copropriété pour mener à bien ses missions.

Les obligations légales et les tâches courantes qui incombent au syndic bénévole

Comme tout syndic, le syndic bénévole est soumis aux obligations prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Ces textes régissent le fonctionnement des copropriétés et établissent les devoirs de ceux qui en assurent la gestion.

Les obligations légales du syndic bénévole

Le syndic bénévole est le représentant du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il doit appliquer les dispositions légales et réglementaires qui encadrent la copropriété et assurer :

• la gestion administrative : envoi des convocations à l'Assemblée Générale, organisation et animation de ces assemblées, rédaction des procès-verbaux, tenue de la liste des copropriétaires, suivi des contrats de prestations pour l'entretien de l'immeuble… ;
  
• la sécurisation des fonds de la copropriété en ouvrant un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. Cette obligation a été renforcée par la loi ALUR, qui vise à protéger les copropriétaires contre tout détournement ou mauvaise gestion des fonds ;
  
• la gestion financière de la copropriété : préparation et proposition du budget prévisionnel, gestion du budget, collecte et recouvrement des charges de copropriété calculées en fonction des tantièmes de chaque propriétaire, envoi des appels de fonds trimestriels, paiement des factures aux prestataires, tenue de la comptabilité de la copropriété….
  

La gestion courante

Au quotidien, le syndic bénévole doit s'assurer de la bonne application des décisions prises par le syndicat des copropriétaires en Assemblée Générale et suivre l'entretien et le maintien du bon état des parties communes de l'immeuble.

Comment créer un syndic bénévole ?

Si un copropriétaire souhaite devenir syndic bénévole pour la copropriété, il doit communiquer ses intentions aux autres copropriétaires et mettre en avant les différents avantages de ce mode de gestion : suivi en temps réel des dossiers, gestion transparente, réduction des coûts…
Il doit informer le syndic de copropriété en fonction de son intention de passer en syndic bénévole, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par remise de courrier en main propre contre récépissé. Le syndic de copropriété en place doit inclure cette demande à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale de la copropriété afin que le syndicat de copropriétaires puisse voter ce point.
Les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir consulter plusieurs projets de contrats avant de voter. La mise en concurrence du contrat de syndic est une des obligations du conseil syndical. Les projets de contrats doivent être consultables par tous les copropriétaires, avant ou au moment du vote.
Conformément à l'article 25 de la loi de 1965, le syndic bénévole doit recueillir une majorité absolue des voix pour être élu. Si cette majorité n'est pas atteinte, un second vote à la majorité de l'article 24 (la majorité des copropriétaires présents à l'assemblée) peut avoir lieu : il faut alors que le projet ait recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires pour être acté.
Une fois élu, le syndic sortant doit transférer les documents et les archives relatives à la gestion de la copropriété (procès-verbaux d'assemblées générales, grand livre, règlement de copropriété…) dans un délai d'un mois à compter de la fin de ses fonctions.

La rémunération du syndic bénévole

Le syndic bénévole n'est généralement pas rémunéré. Le copropriétaire qui en assume la charge doit en être conscient, car il sera amené à remplir les mêmes missions que le syndic professionnel. Ce rôle recommande d'être disponible et joignable.
Néanmoins, le syndic bénévole peut, dans certaines conditions, recevoir une rémunération qui sera soumise à l'impôt sur le revenu. La rémunération comme syndic bénévole ne peut pas être la source principale de revenus du copropriétaire.
Le syndic bénévole a droit à une compensation pour toutes les dépenses qu'il engage dans l'exercice de ses fonctions. Les autres copropriétaires doivent rembourser les coûts liés aux frais d'envoi des convocations d'Assemblée Générale, d'assurance ou d'honoraires des professionnels qui interviennent sur la copropriété.

La démission du syndic bénévole

Si le syndic bénévole souhaite démissionner, il doit inclure cette décision et la nomination d'un nouveau syndic à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale qui aura été convoquée à cet effet.
Il est recommandé au syndic bénévole de respecter un préavis avant de démissionner afin de pouvoir organiser au mieux l'élection d'un nouveau syndic.
Le syndic bénévole démissionnaire a un mois pour remettre l'ensemble des documents administratifs et comptables liés à la gestion de la copropriété au nouveau syndic élu. Il a trois mois pour transmettre l'état et le solde des comptes de la copropriété.

Et s'il y a un défaut de gestion du syndic bénévole ?

Le syndic bénévole élu est souvent un copropriétaire qui bénéficie de la confiance du syndicat des copropriétaires. S'il se révèle malhonnête, il peut être soumis à des poursuites pénales et risque la saisie des lots qu'il possède. Par ailleurs, si le syndic bénévole commet une faute grave, il peut être révoqué avant la fin de son mandat en convoquant une Assemblée Générale ordinaire ou extraordinaire.