Tout savoir sur le syndic non-professionnel

Lorsqu'il s'agit de gérer une copropriété, les copropriétaires ont le choix entre un syndic professionnel ou un syndic non-professionnel, qui peut être bénévole ou coopératif. Chaque modèle présente des avantages et des inconvénients en termes de coût, de transparence et d'efficacité. Alors que le syndic professionnel offre une gestion encadrée par des obligations légales strictes, le syndic non-professionnel mise sur l'implication des copropriétaires pour réduire les charges et accélérer les prises de décision. Cet article explore les spécificités de ces modes de gestion, leurs différences fondamentales et les éléments à prendre en compte pour faire le bon choix.

Syndic professionnel versus syndic non-professionnel

Les modèles de syndic professionnel et de syndic non professionnel ont été instaurés par la loi du 10 juillet 1965 qui a fixé le statut de copropriété d'immeubles bâtis.
Les principales différences entre un syndic professionnel et un syndic non-professionnel (bénévole ou coopératif) résident dans leur mode de gestion, leurs obligations et leur rémunération.
Le syndic professionnel est une personne physique ou morale externe à la copropriété qui possède des qualifications spécifiques, une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l'Industrie et une garantie financière. Il perçoit une rémunération forfaitaire pour ses services de gestion courante, avec des frais supplémentaires pour des prestations particulières.
Le syndic non-professionnel englobe deux modèles de gestion :

• Le syndic bénévole, où un copropriétaire élu gère la copropriété sans les obligations réglementaires du syndic professionnel. Il n'est pas nécessairement rémunéré, mais de nombreuses copropriétés choisissent de lui accorder une compensation en reconnaissance de son investissement : soit il perçoit une rémunération considérée comme un revenu non commercial soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, soit il obtient un remboursement des frais qu'il engage.
  

• Le syndic coopératif, où un groupe de copropriétaires se répartissent les tâches de gestion de la copropriété. Ce modèle favorise des économies de charges et une gestion plus réactive, car les copropriétaires, ayant les mêmes intérêts, prennent des décisions ensemble.
  

Alors que le syndic professionnel offre une gestion spécialisée et rémunérée de manière formelle, le modèle du syndic non-professionnel permet de réduire les coûts en impliquant directement les copropriétaires dans la gestion.

Les missions du syndic non-professionnel

Bien qu'il ne soit pas soumis aux mêmes obligations légales qu'un syndic professionnel, le syndic non-professionnel, qu'il soit bénévole ou coopératif, assume plusieurs missions essentielles pour assurer la gestion de la copropriété.
Dans le cadre d'un syndic bénévole, un copropriétaire est élu pour prendre en charge les tâches administratives et techniques de la copropriété (la gestion des appels de fonds, le suivi des travaux, l'entretien des parties communes…) ainsi que la bonne gestion financière de la copropriété (comptabilité, préparation des budgets prévisionnels, …)
Dans le cadre du syndic coopératif, plusieurs copropriétaires sont élus au sein du conseil syndical pour prendre en charge et se répartir les différentes missions relatives à la gestion de la copropriété. Il est conseillé d'organiser les conseillers syndicaux en différentes commissions (gestion administrative, comptabilité et finances, gestion judiciaire, gestion des sinistres, communication…), chacune étant chargée d'un domaine spécifique afin d'optimiser la gestion de la copropriété.

Opter pour un syndic non-professionnel

Opter pour un syndic non-professionnel permet de réduire considérablement ses charges, de gagner en réactivité et en transparence et de gagner du temps dans les prises de décision.
En revanche, il faut garder en tête que les copropriétaires qui donnent de leur temps pour la gestion de la copropriété ne sont pas des experts et que la gestion d'une copropriété demande des compétences techniques et juridiques pour traiter des problématiques parfois complexes.
Par ailleurs, les copropriétaires qui se portent volontaires pour assurer la gestion de la copropriété doivent bien avoir en tête que cette mission peut être très chronophage et qu'elle engage leur responsabilité.