Rôle et nomination du syndic provisoire

La nomination du syndic provisoire constitue une étape clé lors de la création d'une copropriété. Ce processus, qui intervient généralement lors d'une vente en l'état futur d'achèvement, vise à garantir une gestion temporaire et efficace de l'immeuble avant la désignation définitive du syndic. La procédure obéit à des règles particulières et varie selon les modalités définies par le promoteur, qui choisit le premier syndic et négocie ses conditions. Cette phase préliminaire est essentielle pour la bonne gestion des intérêts des copropriétaires, avec des implications importantes concernant la mise en concurrence des syndics et la convocation d'Assemblées Générales.

La nomination du syndic provisoire

La nomination du syndic provisoire doit intervenir au moment où la copropriété est créée. Une copropriété existe à partir du jour où l'immeuble est bâti et dès qu'il devient la propriété de plusieurs personnes. Cette situation s'observe en général dans le cadre d'une vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Vefa), au moment de la livraison du premier lot.

Désignation et durée du mandat du syndic provisoire

La nomination d'un syndic provisoire obéit à une procédure dérogatoire. La loi autorise différents modes de désignation. C'est au promoteur de choisir le premier syndic de copropriété et d'en négocier les termes contractuels :

• Soit il rédige le règlement de copropriété dans lequel il désigne le premier syndic. Ce règlement s'impose à tous les copropriétaires qui ne peuvent pas le contester lors de la signature de la vente ;
  
• Soit chacun des copropriétaires donne pouvoir au promoteur pour qu'il désigne un syndic provisoire ;
  
• Soit chaque copropriétaire adopte la proposition du contrat de syndic figurant dans l'acte de vente et qui sera désigné par le promoteur immobilier.
  

Le syndic provisoire est dans l'obligation de convoquer une Assemblée Générale dans un délai de 12 mois à compter de la naissance de la copropriété. La durée maximale de son mandat est donc d'un an, renouvelable.
Si le syndic provisoire ne convoque pas l'Assemblée Générale, alors le nouveau syndic de copropriété sera désigné par le président du tribunal de grande instance à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires.

Mise en concurrence des syndics de copropriété

Le syndic provisoire doit mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic au moment de la première Assemblée Générale de copropriété. Cette disposition permet aux copropriétaires de choisir un syndic professionnel ou non-professionnel indépendant du promoteur.
Si la mise en concurrence n'a pas pu être anticipée par le syndic provisoire, les copropriétaires peuvent reconduire le mandat du syndic provisoire pour un an et élire un conseil syndical. Aucune sanction spécifique n'a été prévue dans le texte instituant l'obligation de mise en concurrence si cette dernière n'a pas été réalisée. La jurisprudence intervient régulièrement pour contrôler que les copropriétaires aient pu se prononcer en connaissance de cause.