Qu'est ce que la loi ALUR et son impact sur les copropriétés
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 dite loi ALUR comporte toute une série de dispositions relatives aux copropriétés. Plusieurs modifications et nouveautés sont donc apportées à leur statut. Quelles sont-elles ?
Qu’est-ce que le Diagnostic Technique Global (DTG) ?
Le DTG est obligatoire, depuis le 1er janvier 2017 pour :
Les immeubles ayant plus de 10 ans et faisant l’objet d’une mise en copropriété
Les immeubles qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquels l’administration réclame au syndic l’établissement d’un DTG
Toutes les copropriétés concernées doivent soumettre au vote à la majorité simple de l’assemblée générale la réalisation d’un DTG. Il permet notamment d’informer les copropriétaires de la situation générale de l’immeuble et d’envisager des travaux à mettre en œuvre dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux. Sa réalisation est confiée à un tiers qui peut être une personne morale ou physique.
Le DTG comporte :
Une analyse de l’état des parties communes et des équipements communs
Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble
Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble
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Quel suivi pour les copropriétés ?
La création d’un fonds de travaux obligatoire
La loi ALUR a rendu obligatoire la création d’un fonds de travaux depuis le 1er janvier 2017, et ce, pour toutes les copropriétés d’immeubles de plus de cinq ans. Les copropriétaires concernés ont donc versé des provisions supplémentaires sur ce fonds afin de supporter au mieux le coût d’éventuels travaux. Afin d’accueillir ce fonds, la loi ALUR a prévu la création d’un compte bancaire, qui doit être distinct de celui du syndicat des copropriétaires.
Toutefois, la loi prévoit des dérogations à cette obligation de création d’un fonds de travaux pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de dix lots.
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi Alur liste les travaux qui pourront être financés par ce fonds. Il s’agit donc :
Des travaux prescrits par les lois et règlements
Des travaux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel
Des travaux urgents nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble
L’élaboration d’un carnet numérique de suivi et d’entretien
Le carnet numérique de suivi et d’entretien est obligatoire pour toutes les constructions neuves depuis le 1er janvier 2017. Il comprend toutes les informations concernant l’entretien, l’utilisation et l’amélioration des logements et des parties communes de la copropriété. En outre, ce carnet doit inclure le dossier de diagnostic technique lors de toute vente ou location afin d’informer les futurs locataires ou acheteurs de l’état de l’immeuble.
Le carnet numérique se différencie du BIM, qui commence à voir le jour dans certaines copropriétés anglo-saxonnes et au Canada. Il s’agit d’une maquette numérique de l’immeuble, c’est donc un outil performant d’aide à la décision de travaux au sein d’une copropriété.
Comment se fera l’identification des copropriétés ?
La fiche synthétique de copropriété
La loi Alur prévoit la mise en place d’une fiche synthétique de copropriété. Cette fiche, établie par le syndic, rassemble les données financières et techniques de la copropriété. Ainsi, elle permet aux copropriétaires d’être informés quant au fonctionnement de la copropriété et à l’état général de leur immeuble.
La fiche synthétique doit mentionner plusieurs informations, précisées dans un décret du 21 décembre 2016, qui concernent :
L’identification de la copropriété
L’identification du syndic ou de l’administrateur provisoire
L’organisation juridique de la copropriété
Les caractéristiques techniques de la copropriété
Les équipements de la copropriété
Les caractéristiques financières de la copropriété
L’entrée en vigueur de l’obligation d’ériger une fiche synthétique de copropriété est échelonnée dans le temps en fonction de la taille des copropriétés :
Le 1er janvier 2017 pour les grandes copropriétés de plus de 200 lots
Le 1er janvier 2018 pour les copropriétés moyennes, entre 50 et 200 lots
Le 1er janvier 2019 pour les petites copropriétés, de moins de 50 lots.
Le registre national d’immatriculation des copropriétés
Rendue obligatoire par la loi Alur, l’immatriculation des copropriétés sur un registre national permet à l’Etat de disposer de toutes les informations nécessaires pour avoir connaissance de l’état général des copropriétés réparties sur l’ensemble du territoire français et d’être en capacité de prévenir leurs éventuels dysfonctionnements. Cette obligation concerne l’ensemble des immeubles destinés à l’habitation, peu importe leur nombre de lots.
Les délais à respecter pour l’immatriculation varient selon la taille des copropriétés :
31 décembre 2016, pour les petites copropriétés qui ne dépassent pas 50 lots.
31 décembre 2017 pour les copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots.
31 décembre 2018 pour les grandes copropriétés de plus de 200 lots.