Qu'est ce que le quitus de copropriété ?
Notion de « quitus »
Absent du Code civil comme de la loi du 10 juillet 1965, le quitus est pourtant un acte à ne pas négliger. Le quitus de copropriété est une décision importante pour les copropriétaires d’un immeuble. En effet, via cet acte, les copropriétaires sont amenés à approuver la gestion du syndic de copropriété. Cette décision a des conséquences juridiques lourdes car donner quitus au syndic entraîne la ratification de tous les actes du syndic de copropriété.
Donner quitus au syndic de copropriété
Pour obtenir « quitus », le syndic expose à l’assemblée générale des copropriétaires un véritable rapport sur sa gestion. L’assemblée passe ensuite au vote à la majorité simple de l’article 24 pour donner ou non son acceptation. Cette ratification porte sur les pouvoirs donnés au syndic[1]et même sur ceux excédant ses pouvoirs. Les copropriétaires ne sont pas obligés de voter le quitus, seule l’approbation des comptes est obligatoire[2].
Si le quitus peut être donné sans réserve, c’est-à-dire que le syndic est déchargé de toute responsabilité dans sa gestion de la copropriété, il peut également être accordé « avec réserve ». Les copropriétaires peuvent en effet mentionner des points sur lesquels ils sont en désaccords avec le syndic et ainsi se protéger.
Le refus du quitus peut symboliser un vote de défiance mais ne vaut pas révocation du syndic. Les copropriétaires qui souhaitent révoquer leur syndic doivent le faire par un vote[3].
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Les effets du quitus
Une fois voté, le quitus vaut acceptation de tous les actes dont l’assemblée générale a eu connaissance et décharge le syndic de sa responsabilité civile envers le syndicat. Lorsque le quitus est valable, cette exonération vaut pour l’ensemble de ses actes sur la période donnée[4] : entretien, recouvrement d’impayés, travaux... Pour être valable, le quitus doit avoir été donné en toute connaissance de cause par l’assemblée générale. Pour cela, le syndic doit avoir donné une information réelle et complète aux copropriétaires[5]. Dans ce cas, c’est au juge d’apprécier souverainement si le syndic a apporté ou non une information loyale et complète à l’assemblée générale.
[1] Art.18 de la loi de 1965
[2] Art. 1993 du Code Civil, Décret n°2004 - 479 du 27 mai 2004, qui a modifié l'Art. 11 du décret du 17 mars 1967
[3] Art. 25 de loi de 1965
[4] CA d’Aix-en-Provence, 1re ch., du 10-5-2006
[5] Cass.3e civ. 23-6-1999, n°97-17.085