Redresser une copropriété en difficulté

Quand une copropriété rencontre de graves problèmes qui mettent en péril la sécurité des occupants et la pérennité des bâtiments, on parle alors de copropriété en difficulté. Les causes sont souvent multiples : impayés de charges, dégradation du bâti, conflits internes ou mauvaise gestion du syndic. Ces dérives engendrent des conséquences lourdes, tant sur le plan technique que social ou financier. Pour prévenir un effondrement total du fonctionnement de l'immeuble, des outils juridiques et des dispositifs d'accompagnement existent. Cet article propose de mieux comprendre les mécanismes à l'œuvre dans ces situations critiques, ainsi que les solutions envisageables pour restaurer l'équilibre d'une copropriété en difficulté.

Copropriété en difficulté : définition et enjeux

Une copropriété est dite "en difficulté" lorsqu'elle ne parvient plus à assurer les missions essentielles de conservation, d'entretien ou de gestion de l'immeuble. Ces difficultés peuvent être d'ordres social, technique ou financier et être liées à plusieurs facteurs : des impayés massifs, des désaccords chroniques entre copropriétaires, des défauts de gestion du syndic ou encore une dégradation avancée du bâti.

Les difficultés sociales

Certaines copropriétés sont confrontées à un taux élevé d'impayés de charges. Or, le paiement des charges de copropriété est indispensable à l'entretien et au bon fonctionnement des équipements collectifs (ascenseurs, chauffage, entretien des parties communes).
Lorsque les dettes s'accumulent, les actions de maintenance peuvent être bloquées et précipiter l'immeuble dans un cycle de dégradation.

Les difficultés techniques

Un immeuble mal entretenu ou dont la structure présente des signes de vétusté devient un terrain propice aux problématiques techniques : fuites, infiltrations, fissures, pannes d'équipements communs. Ces problèmes, lorsqu'ils ne sont pas traités à temps, nuisent à la sécurité des occupants. Parfois, le mauvais état du bâti est tel que les travaux nécessaires dépassent largement les capacités financières des copropriétaires.

Les difficultés financières

Les difficultés sociales et techniques ont souvent une traduction financière. Le budget de la copropriété est grevé par les dettes, les charges sont en constante augmentation et les travaux urgents sont reportés faute de fonds. Il n'est pas rare que la copropriété doive de l'argent à des fournisseurs, à des entreprises de travaux ou même à la commune. L'endettement croissant rend toute gestion courante difficile, voire impossible.

Les procédures pour intervenir dans une copropriété en difficulté

Face à une copropriété en difficulté, plusieurs dispositifs juridiques peuvent être mis en œuvre, allant de la simple assistance à une prise en charge plus contraignante par les pouvoirs publics ou le juge.

Le recours au mandataire ad hoc

Lorsqu'une copropriété présente des signes de déséquilibre financier ou de dysfonctionnements graves dans sa gestion, une procédure d'alerte peut être déclenchée, conduisant à la désignation d'un mandataire ad hoc par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
D'après la loi du 10 juillet 1965, cette demande peut être formulée par plusieurs parties :

• Le syndic de copropriété (qu'il soit professionnel, bénévole ou coopératif) a l'obligation d'informer le conseil syndical de toute situation financière préoccupante, notamment un taux d'impayés élevé ou un endettement persistant. Il dispose d'un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes pour transmettre cette alerte au conseil syndical par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence de réaction du syndic, le conseil syndical peut saisir le tribunal ;
  
• Des copropriétaires (à la condition qu'ils représentent au moins 15 % des tantièmes) ou des créanciers (prestataires impayés depuis plus de six mois), si après plusieurs relances infructueuses aucune initiative n'est prise par les organes internes de la copropriété ;
  
• Des autorités administratives comme le Préfet, le Maire, le président de l'Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou encore le procureur de la République peuvent également saisir le tribunal dans l'intérêt de la sécurité des occupants et de la préservation du patrimoine bâti.
  

La demande est introduite par voie de requête auprès du tribunal judiciaire, ou en référé en cas d'urgence manifeste. Le juge dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier l'opportunité de désigner un mandataire ad hoc, sans que cette étape ne soit un préalable obligatoire à la nomination d'un administrateur provisoire. Une fois désigné, le mandataire ad hoc dispose d'un délai de trois mois, renouvelable une fois, pour établir un rapport de diagnostic et de préconisations (relance du recouvrement des charges, travaux prioritaires, modification de la gouvernance, etc.). Ce rapport est ensuite transmis au syndic, au conseil syndical, au Maire, au Préfet et au Président de l'EPCI.

Le plan de sauvegarde

Le plan de sauvegarde est un levier à disposition de l'État et des collectivités pour faire face aux situations de dégradation avancée ou de gestion défaillante de certaines copropriétés. Il s'agit d'un dispositif public destiné à organiser la remise en état d'une copropriété confrontée à des difficultés graves, qu'elles soient financières, techniques ou sociales.
Le plan de sauvegarde peut être engagé à l'initiative du préfet, lorsqu'il est constaté que la copropriété ne parvient plus à fonctionner normalement : taux d'impayés très élevés, absence d'entretien des parties communes, conflits de gestion, logements insalubres. L'objectif est de prévenir la dégradation totale de l'immeuble et d'enrayer les phénomènes d'exclusion qui peuvent y être associés.
Une commission de coordination présidée par le préfet et réunissant les représentants des copropriétaires et des locataires, le maire, le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, le Conseil départemental, les services sociaux, voire un administrateur provisoire si la copropriété en est dotée est mise en place. Cette instance élabore un diagnostic global et adopte un programme d'actions à mettre en œuvre sur plusieurs années :

• relance du recouvrement des charges ;
  
• accompagnement social des occupants ;
  
• mise aux normes des équipements ;
  
• réorganisation du fonctionnement du syndicat ;
  
• aide à la revente de certains lots ;
  
• travaux de rénovation lourde.
  

Ces mesures doivent ensuite être soumises au vote de l'Assemblée Générale des copropriétaires.

La déclaration d'état de carence

Mécanisme prévu par la loi du 10 juillet 1965, l'état de carence dans une copropriété est une procédure juridique qui permet de faire face à des situations de gestion défaillante où le syndicat des copropriétaires n'est plus capable d'assurer la conservation de l'immeuble ou de garantir la sécurité des occupants.
Il peut être déclenché par le maire, le préfet, le président de l'EPCI ou le Procureur de la République, qui constatent qu'une copropriété est dans une situation où elle ne peut plus fonctionner normalement. Cette procédure vise à protéger les occupants et à éviter des risques graves pour la sécurité de l'immeuble.
Le tribunal judiciaire compétent est saisi et un expert judiciaire est nommé pour réaliser un diagnostic de l'état de l'immeuble et de la gestion de la copropriété. Si l'expertise révèle une défaillance sérieuse, l'état de carence peut être prononcé.
Dans ce cas, un administrateur provisoire est désigné pour prendre en charge la gestion de la copropriété, avec pour missions la mise en sécurité de l'immeuble, la relance du recouvrement des charges impayées, et l'organisation de travaux d'urgence. Cette procédure peut entraîner une expropriation de la copropriété si la situation ne peut être redressée.
L'objectif principal de l'état de carence est de rétablir un environnement sécurisé pour les occupants tout en préservant le patrimoine immobilier. Il s'agit d'un dernier recours, permettant de mettre en place une gestion d'urgence et de protéger les résidents et leurs biens.

Le rôle et les responsabilités du syndic envers une copropriété en difficulté

Le syndic joue un rôle central dans la gestion d'une copropriété, notamment en cas de difficulté. Il est à la fois gestionnaire, coordinateur et interlocuteur privilégié des copropriétaires et des autorités publiques.
Le syndic a pour obligation d'assurer la bonne tenue des comptes, le recouvrement des charges et l'entretien courant de l'immeuble. En situation de crise, il doit également alerter les copropriétaires et le conseil syndical de la dégradation de la situation. Il peut solliciter une intervention extérieure, comme la désignation d'un mandataire ad hoc.
Le syndic est tenu de collaborer pleinement avec les professionnels et institutions impliqués dans la résolution des difficultés. Il doit fournir, dans un délai de 15 jours, tous les documents utiles au mandataire ad hoc ou à l'administrateur provisoire (état des impayés, comptes, contrats, etc.).
Lors de la mise en œuvre d'un plan de sauvegarde ou d'un programme d'aides publiques, il est chargé de faire voter les mesures proposées en Assemblée Générale. Son rôle consiste aussi à veiller à l'exécution effective des travaux votés et à la bonne utilisation des financements accordés.
En cas de carence ou de mauvaise gestion, le syndic peut être révoqué par les copropriétaires ou remplacé par un administrateur judiciaire, sur décision du juge. Une absence d'action de sa part, face à une situation d'urgence, engage sa responsabilité.

Les dispositifs d'aide aux copropriétés en difficulté

Plusieurs dispositifs nationaux et locaux visent à accompagner les copropriétés fragiles, notamment via des financements ou de l'assistance technique.

Le Plan Initiative Copropriétés (PIC)

Lancé en 2018, le PIC cible les copropriétés les plus en difficulté, notamment dans les grandes agglomérations. Ce plan mobilise un ensemble d'acteurs (Anah, Anru, EPF, collectivités) autour d'un objectif commun : redresser les copropriétés dégradées, souvent situées dans des quartiers prioritaires. Plus de 100 000 logements ont été concernés entre 2018 et 2022.

MaPrimeRénov' Copropriété

Complémentaire du PIC, MaPrimeRénov' Copropriété soutient la rénovation énergétique des copropriétés. Il permet de financer les travaux d'isolation, de changement de chauffage, ou encore de ventilation. Le montant de l'aide dépend du gain énergétique obtenu et du niveau de ressources des copropriétaires.

Les aides de l'Anah

L'Agence nationale de l'habitat propose divers outils pour soutenir les copropriétés en difficulté : aides aux travaux de sécurité, subventions pour la gestion urbaine de proximité, ou encore bonifications spécifiques dans les zones sensibles.