Réforme du droit de copropriété des immeubles : un levier de modernisation

La réforme, qui touche plusieurs millions de copropriétaires, a pour objectif d’améliorer la gestion des immeubles en copropriété et de prévenir les contentieux.

L’ordonnance portant la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis commencera graduellement à entrer en vigueur à partir du 1er juin 2020. La réforme, qui touche plusieurs millions de copropriétaires, a l’objectif d’améliorer la gestion des immeubles en copropriété et de prévenir les contentieux. La vision de MeilleureCopro rencontre l’esprit de cette réforme, quant à son engagement par rapport à la maîtrise du coût d’usage des immeubles au bénéfice des copropriétaires. La startup se positionne comme un courtier multiservices, sur tous les métiers touchant à un immeuble en copropriété, dont l’objectif est de maîtriser les charges; déclare MeilleureCopro.

La réforme est prévue par la loi ELAN Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, du 23 novembre 2018. L’ordonnance résulte d’une large concertation entre le gouvernement et différentes entités, telles que le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, les associations de copropriétaires, et les fédérations de professionnels, entre autres. Dans son ensemble, la réforme vise à moderniser, clarifier, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété. Un accent particulier est mis sur la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, sur les droits et les obligations des copropriétaires, sur le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical, et le syndic.

En amont, l’ordonnance redéfinit le champ d’application et adapte les dispositions de la loi sur le statut de la copropriété, au regard des caractéristiques des immeubles, de leur désignation ou de la taille de la copropriété. Ainsi, les immeubles qui ne sont pas à usage d’habitation sont exclus du dispositif impératif, tandis que les petites copropriétés, ou encore celles n’ayant que deux copropriétaires, échappent à certaines rigidités du dispositif de droit commun. Il est souligné que ces évolutions ont été envisagées dans le respect des prérogatives de chaque organe de la copropriété, en l’occurrence le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires membres du conseil syndical et le syndic ; il en est de même en ce qui concerne la préservation de l’équilibre entre la facilitation de la gestion collective de l’immeuble et le respect des droits individuels de chaque copropriétaire.

Faciliter les prises de décisions des Assemblées Générales - AG

A travers ses services, MeilleureCopro peut accompagner notamment les copropriétaires lors des décisions prises par l’assemblée générale sur la question cruciale des charges de copropriété, afin de les réduire tout en garantissant la qualité des services délivrés par les prestataires. Concernant l’AG, la participation par correspondance est améliorée, et le mécanisme de la « passerelle » est généralisé. Ainsi, lorsqu'une décision n’a pas recueilli la majorité requise, mais qu’une proportion non négligeable de copropriétaires y est favorable, un deuxième vote est désormais possible. L’extension du recours au mécanisme de la passerelle permet de faciliter le processus décisionnel sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété des copropriétaires. Pour les acteurs du secteur, cela est préférable par rapport à un abaissement généralisé des seuils de majorité qui pourrait bouleverser l’équilibre de la copropriété. D’autre part, outre le vote par visio-conférence, un copropriétaire absent pourra voter par la voie d’un formulaire indiquant le sens de ce vote sur les résolutions prévues à l’ordre du jour.

Les nouvelles dispositions visent à remédier à l’absentéisme des copropriétaires en assemblée générale qui handicape la prise de décision. Par ailleurs, les droits des copropriétaires sont renforcés, notamment la mise en œuvre de travaux d’accessibilité affectant les parties communes, ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Les droits du syndicat des copropriétaires sont également renforcés pour permettre la réalisation des travaux d’intérêts collectifs.

Améliorer les relations entre syndic et syndicat

En ce qui concerne le syndic professionnel, la réforme définit de nouvelles prérogatives au titre du « contrat socle », pour lequel les fédérations professionnelles, telles que la FNAIM et l’UNIS, ont milité. Désormais, le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission. L’ordonnance offre également de nouveaux moyens d’action aux copropriétaires ; c’est le cas, notamment, pour la facilitation des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées dans les parties communes.

Il est à relever enfin que l’ordonnance renforce le rôle et les pouvoirs du conseil syndical : les délégations de pouvoirs, la mise en concurrence des contrats de syndics, la saisie du juge aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc, etc. Ce renforcement devrait constituer un levier utile à l’amélioration de la gestion des immeubles en copropriété, sans remettre en cause l’équilibre des pouvoirs entre le syndic, organe de gestion, et le conseil syndical, organe d’assistance et de contrôle.

Pour en savoir plus : https://www.vie-publique.fr/loi/271507-ordonnance-30-octobre-2019-reforme-droit-copropriete-des-immeubles-batis