Les nouvelles lois qui encadrent la copropriété et le syndic

La loi du 10 juillet 1965 est un texte fondamental qui a posé les bases de la réglementation de la copropriété en France. Elle définit les principes essentiels de la copropriété, notamment la répartition de la propriété entre les différents copropriétaires et les rôles des instances de gestion comme le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic de copropriété. Avec les nouvelles lois SRU, ALUR, ELAN ou la réforme du droit de la copropriété de 2020, les réglementations ont évolué pour répondre aux nouvelles exigences sociales et techniques.

Le texte fondateur : la loi du 10 juillet 1965

La loi du 10 juillet 1965 marque un premier jalon dans la réglementation de la copropriété et des syndics. La majorité des dispositions énoncées dans cette loi sont toujours en vigueur.
La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme un “immeuble bâti ou un groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes”. Le texte précise également que la copropriété peut être horizontale ou verticale.
La loi dicte les règles de gestion de la copropriété et définit les instances qui la compose :

• Le syndicat des copropriétaires, qui se forme automatiquement et rassemble l'ensemble des propriétaires d'un immeuble. Le syndicat des copropriétaires vote les décisions relatives à la gestion de l'immeuble en assemblée générale de copropriété ;
  
• Le conseil syndical, élu parmi les copropriétaires, assure la liaison entre le syndic de copropriété et les copropriétaires et peut assister le syndic dans ses missions. Le conseil syndical élit un président de conseil syndical parmi ses membres. Il peut assister le syndic et surveiller sa gestion financière ;
  
• Le syndic de copropriété, élu par le syndicat des copropriétaires, doit assurer la gestion financière et administrative de l'immeuble et veiller au bon entretien de ses parties communes. Il est, entre autres tâches, responsable de la définition d'un budget prévisionnel pour l'immeuble, de la collecte des charges, de la gestion des contrats avec les fournisseurs, du suivi des travaux, etc. Le syndic de copropriété peut être professionnel ou non-professionnel (bénévole ou coopératif). Veillez à vous informer sur les règles qui régissent ces différents types de syndics.
  

Depuis l'adoption de la loi du 10 juillet 1965, plusieurs lois qui mettent à jour le cadre juridique de la copropriété ont été promulguées. Les paragraphes suivants constituent un tour d'horizon de ces différentes dispositions.

La loi Solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000 (ou loi SRU)

L'objectif de la loi SRU était de favoriser la mixité sociale et d'apporter un soutien aux ménages les plus modestes en matière de logement. Parmi les principales dispositions de cette loi figurent :

• La mise en conformité des règlements de copropriété avec la suppression des clauses en contradiction avec la loi de 1965 et le décret du 17 mars 1967 telles que l'interdiction de louer un logement individuel à un tiers ;
  
• L'obligation pour les syndics de copropriété d'ouvrir un compte bancaire distinct au nom du syndicat des copropriétaires afin d'assurer une plus grande transparence. Cette exigence s'applique à tous les types de syndics, y compris les syndics bénévoles et coopératifs ;
  
• La création et la mise à jour du carnet d'entretien de la copropriété. Ce document récapitule toutes les données relatives à la maintenance et aux travaux réalisés dans l'immeuble, fournissant ainsi une source d'information essentielle à tous les copropriétaires et acquéreurs potentiels concernant les interventions effectuées dans la copropriété ;
  
• La clarification du processus de recouvrement des charges de copropriété en cas de défaut de paiement. Selon la loi SRU, le copropriétaire débiteur est seul responsable de ses dettes. Le syndic n'est pas autorisé à solliciter les autres copropriétaires pour compenser le manque de trésorerie résultant de ces impayés.
  
• La modification des règles de majorité lors des assemblées générales, en instaurant l'article 25-1 de la loi de 1965. Selon cet article, si une résolution soumise à la majorité de l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix, un nouveau vote peut être organisé au cours de la même assemblée générale, cette fois-ci selon une majorité simple.
  

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 (ou loi ALUR)

La loi ALUR promulguée en mars 2014 visait principalement à améliorer l'accès à des logements décents, à faciliter les travaux de rénovation énergétique et à moderniser le fonctionnement des copropriétés. Parmi les principales dispositions de cette loi figurent :

• L'obligation pour le syndic d'immatriculer la copropriété auprès du registre national des copropriétés et d'actualiser annuellement les données financières de la copropriété dans les deux mois suivant l'approbation des comptes annuels ;
  
• Depuis le 31 décembre 2018, l'obligation pour le syndic d'établir une fiche synthétique pour chaque copropriété. Cette fiche regroupe toutes les informations financières et techniques relatives à la copropriété (identification du syndicat des copropriétaires, numéro d'immatriculation de la copropriété, nombre de lots, etc) ;
  
• La régulation de la rémunération des syndics professionnels afin de prévenir les abus. La loi fait la distinction entre :
  
• les honoraires du syndic qui couvrent les services définis dans le contrat initial ;
  
• les frais facturés pour des prestations complémentaires au contrat initial (tenue d'une assemblée générale extraordinaire, frais de reproduction de documents et de correspondance, états datés, etc) ;
  
• La constitution du fonds travaux afin d'anticiper d'éventuelles dépenses pour la copropriété (ravalement de façade, travaux de rénovation énergétique par exemple). Chaque copropriétaire doit verser une cotisation annuelle afin de contribuer au fonds travaux selon sa part des parties communes ;
  
• L'obligation pour chaque copropriétaire de posséder une assurance responsabilité civile ;
  
• L'obligation pour toutes les copropriétés d'avoir un compte bancaire distinct dédié à la gestion de l'immeuble (la loi SRU dispensait les copropriétés de moins de 16 lots de cette obligation). C'est au syndic de gérer l'ouverture de ce compte bancaire.
  

La loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique du 23 novembre 2018 (ou loi Elan)

La loi ELAN promulguée le 23 novembre 2018 a marqué une étape importante dans l'évolution de la législation sur les copropriétés. Elle introduit plusieurs réformes significatives. Parmi les principales dispositions de cette loi figurent :

• La révision des exigences relatives à la mise à disposition des documents sur l'extranet de la copropriété : le règlement de copropriété, les contrats de fournisseurs, le carnet d'entretien et le détail des charges doivent être disponibles en ligne pour les copropriétaires. Le conseil syndical a également accès à d'autres documents, à l'instar de la liste des copropriétaires et des relevés bancaires ;
  
• La modification des règles de vote lors des assemblées générales : la loi ELAN vise à simplifier le processus décisionnel en copropriété. Avec cette loi, un copropriétaire peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour inclure des résolutions spécifiques à l'ordre du jour. Le nombre de pouvoirs qu'un copropriétaire peut détenir a également été revu à la hausse, avec une limite de 10% des voix, y compris les siennes ;
  
• Le renforcement du rôle du conseil syndical : la loi ELAN confère davantage de pouvoirs au conseil syndical et aux copropriétaires. Le conseil syndical peut exiger au syndic de lui fournir tous les documents liés à la gestion de la copropriété et le président du conseil syndical est désormais habilité à engager des poursuites judiciaires contre un syndic défaillant ;
  
• la gestion des impayés : la loi ELAN encadre le recouvrement des charges de manière plus stricte. En cas de non-paiement après une mise en demeure restée sans réponse pendant 30 jours, le copropriétaire défaillant peut être contraint de régler non seulement les charges dues, mais également l'intégralité des charges à venir pour les trimestres suivants.
  

Les conséquences de la loi ELAN pour le conseil syndical

Depuis la loi ELAN, les rôles du conseil syndical et de son président ont été renforcés.

• Les pouvoirs conférés au conseil syndical :
  
• le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer une Assemblée Générale. Le syndic dispose alors d'un délai de deux mois pour l'organiser ;
  
• le conseil syndical dispose d'un droit d'accès renforcé à l'ensemble des documents relatifs à la gestion de la copropriété (contrats, comptes, pièces justificatives, etc.) ;
  
• si le syndic ne transmet pas les documents demandés par le conseil syndical dans un délai d'un mois, des pénalités financières sont automatiquement appliquées et déduites de ses honoraires ;
  
• l'Assemblée Générale de copropriété peut déléguer certaines décisions de gestion courante au conseil syndical, à l'instar de la signature de contrats ou la réalisation de petits travaux, sous conditions de durée et de budget ;
  
• le conseil syndical est chargé d'organiser une mise en concurrence du contrat de syndic avant chaque renouvellement afin de garantir une gestion transparente ;
  
• le conseil syndical participe activement à la préparation du budget prévisionnel de la copropriété, ce qui renforce son rôle dans la planification financière ;
  
• le conseil syndical doit être informé de toute action en justice impliquant le syndicat des copropriétaires, notamment en cas de procédure de recouvrement de charges ;
  
• le conseil syndical intervient dans l'organisation de la consultation des pièces justificatives de charges, afin de permettre aux copropriétaires un accès clair et structuré à l'information ;
  
• le conseil syndical peut échanger des informations avec le syndic par voie électronique, ce qui facilite la circulation rapide des documents et décisions.
  
• Les pouvoirs spécifiques du président du conseil syndical :
  
• Si le syndic ne convoque pas l'assemblée générale dans le délai imparti après demande du conseil syndical, le président peut la convoquer lui-même;
  
• le président du conseil syndical est chargé de gérer les mandats de vote reçus sans indication de mandataire, et peut désigner la personne qui exercera les droits de vote correspondants.
  

La réforme du droit de la copropriété entrée en vigueur le 1er juin 2020

La réforme du droit de la copropriété entrée en vigueur le 1er juin 2020 a modifié en profondeur le cadre de la copropriété et du syndic, à travers trois axes principaux. On vous indique ici quelques mesures clés de cette réforme :

• une régulation de la gestion des copropriétés ;
  
• la régulation dans les processus de changement de syndic : chaque désignation de syndic doit désormais être précédée d'une mise en concurrence. De plus, le recours au syndic coopératif est simplifié et n'a plus besoin d'être spécifiquement prévu dans le règlement de copropriété ;
  
• le renforcement de la réglementation concernant la tarification de l'état daté en réponse aux abus constatés de la part des syndics de copropriété. La réforme de juin 2020 a établi un plafond de prix pour l'état daté à 380€ TTC ;
  
• une accélération des processus décisionnels :
  
• la possibilité pour les copropriétaires de voter en assemblée générale de quatre manières différentes : en présentiel, en visioconférence (si ce procédé a été mis en place pour l'assemblée générale), par correspondance par formulaire remis au syndic ou en donnant pouvoir à un autre copropriétaire (avec ou sans instruction de votes).
  
• la simplification des prises de décisions en assemblée générale : les copropriétaires sont tenus d'utiliser le mécanisme de la majorité de l'article 25-1 lorsque nécessaire, avec des exigences de majorité assouplies. Par exemple, les travaux d'accessibilité sont désormais votés à la majorité simple, tandis que les travaux de rénovation énergétique nécessitent une majorité absolue ;
  
• le renforcement du pouvoir du conseil syndical : les pouvoirs du conseil syndical peuvent être étendus afin qu'il puisse prendre des décisions relevant de la majorité simple sans nécessiter l'approbation des autres copropriétaires. Cette extension de compétences doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue. L'assemblée générale conserve le droit de révoquer cette délégation à tout moment et de reprendre la main sur les décisions qui lui appartiennent ;
  
• une plus grande flexibilité pour les petites copropriétés :
  
• Les copropriétés comptant 5 lots ou moins, avec un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000€ sur les trois derniers exercices, sont dispensées de l'obligation de former un conseil syndical ou de tenir une comptabilité en partie double. Cette exemption s'applique aux copropriétés gérées à la fois par des syndics professionnels et bénévoles. Les copropriétés choisissant le modèle du syndic coopératif ne bénéficient pas de cette exemption. En effet, dans ce cadre, la présence d'un conseil syndical est obligatoire, car il assume la responsabilité de la gestion de la copropriété. De plus, dans ce contexte, le président du conseil syndical est souvent désigné sous le nom de président-syndic.