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Les charges de copropriété

Qui paie les charges de copropriété ?

La principale obligation des copropriétaires est de payer les charges de copropriété[1]. C’est une disposition d’ordre public à laquelle aucun copropriétaire ne peut déroger. On fait le point.

Deux catégories de charges à prévoir

La loi fait la différence entre deux catégories de charges de copropriété : celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes appelées « charges générales »[2] et celles entraînées par les services collectifs et les équipements communs[3]. Cette distinction est primordiale puisque la répartition des charges entre copropriétaires diffère selon que les charges appartiennent à l’une ou à l’autre de ces deux catégories. Les charges générales sont dues par tout copropriétaire tandis que les charges concernant les services collectifs et les éléments d’équipement commun ne sont dues que si ces services présentent une utilité pour le lot en question. C’est au règlement de copropriété de fixer la quote-part pour chaque lot, dans chacune des deux catégories de charges[4].

Répartition des charges d’eau

La répartition des charges de copropriété liées à la consommation de l’eau est propre à chaque immeuble et dépend essentiellement de la provenance de l’eau chaude. S’il s’agit d’une eau chaude produite individuellement, le coût de production est pris en charge par le copropriétaire, directement via sa facture de gaz ou d’électricité. L’eau utilisée par le copropriétaire répond aux règles de consommation de l’eau froide, en général elle est relevée via un compteur individuel. S’il s’agit d’eau chaude produite collectivement, l’immeuble doit être équipé de compteurs individuels[5]. Concernant l’eau froide, elle est relevée soit via le compteur individuel avec un complément en fonction des tantièmes pour la consommation collective, soit directement en fonction des tantièmes, et donc de manière collective.

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La gestion de budget dans la copropriété

Le syndic reçoit les fonds provenant des copropriétaires et tient les comptes de la copropriété[6]. Le syndic détient donc de manière temporaire l’argent de la copropriété. Pour des raisons évidentes de transparence, la loi impose à tous les syndics de plus de 15 lots d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Si le syndic ne procède pas à l’ouverture d’un tel compte, son mandat est considéré comme nul. Cependant, les actes passés avec des personnes de bonne foi demeurent valables.  Pour les syndics de moins de 15 lots, une dérogation est possible. La décision de ne pas recourir à un compte bancaire séparé doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. En revanche, pour les syndics bénévoles, l’ouverture d’un tel compte est obligatoire, quel que soit le nombre de lots.

Fonds de roulement

Le fonds de roulement est une avance faite au syndic. Cette avance est versée par les copropriétaires pour faire face aux dépenses imprévues ou aux impayés. Chaque copropriétaire y participe en fonction de ses tantièmes de copropriété. Cette avance est en principe reversée au copropriétaire au moment de la vente de son bien. L’existence du fonds de roulement doit être envisagée par le règlement de copropriété ou votée en assemblée générale à la majorité de l’article 26[7]. Il ne peut dépasser 1/6e du budget prévisionnel[8].

Décompte individuel de charges et état des charges de copropriété

Au moment de la régularisation de charges, le syndic envoie à tous les copropriétaires un décompte individuel. A ce décompte, le syndic joint un état des charges de copropriété récapitulant point par point les différentes dépenses de la copropriété.  

[1] Loi 65-557 du 10-7-1965 art.10

[2] Loi 65-557 du 10-7-1965 art.10, al.2

[3] Loi 65-557 du 10-7-1965 art.10, al.1

[4] Loi 65-557 du 10-7-1965 art.10, al.3

[5] CCH art. R 131-9s.

[6] Loi 65-557 du 10-7-1965 art.18, II

[7] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 26

[8] Décret 67-223 du 17-3-1967 art.35

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