Comment modifier le règlement de copropriété ?

Bien souvent, le règlement de copropriété date de la construction de l’immeuble ou de son partage en lots. Or, la législation applicable à la copropriété et à son fonctionnement évolue constamment. Le règlement de copropriété est donc amené à évoluer. Il doit aussi être réadapté en cas de changement de configuration de la copropriété (lorsqu’une partie commune devient privative, par exemple). Les copropriétaires doivent donc entamer une révision du règlement de copropriété. Dans tous les cas, la modification doit être le fruit d’un vote en assemblée générales des copropriétaires.  

La révision du règlement de copropriété en cas d’adaptation législative

Il est important que le règlement de copropriété soit à jour de la réglementation en vigueur[1]. La loi ne donne aucun délai particulier ni ne sanctionne l’absence de mise à jour. Mais un copropriétaire peut contester un règlement obsolète ; et en cas de conflit le juge peut ne pas tenir compte de dispositions du règlement non conformes aux nouvelles règlementations.

Pour procéder à ces mises à jour, vous pouvez faire appel à une entreprise spécialisée.

Si le règlement est totalement obsolète, les copropriétaires doivent envisager une refonte globale, le cas échéant, il est recommandé de s’adresser à un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Les honoraires sont libres. Le copropriétaire a donc tout intérêt à demander une convention d’honoraire pour se faire une idée du prix. Notamment s’il faut envisager des modifications conséquentes.  

Bon à savoir : le règlement de copropriété fait l’objet d’une publication au Service de Publicité Foncière. Si les copropriétaires effectuent une modification de ce règlement, il faut alors procéder à une nouvelle publication. Cette publication engendre des frais supplémentaires. Si la révision s’avère être au bénéfice d’un seul copropriétaire, l’assemblée générale pourra décider qu’il devra supporter, seul, ces frais.

La procédure de révision du règlement de copropriété

L’initiative de la révision peut émaner d’un ou plusieurs copropriétaires ; mais aussi des autres organes de la copropriété : le syndic ou le conseil syndical.

Pour inscrire le vote à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, le copropriétaire va devoir en faire la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic ne se prononce pas sur l’opportunité d’un tel vote[2].

La révision doit être approuvée par un vote en assemblée générale. Les modalités de vote diffèrent selon la finalité de la révision[3].

Pour une révision dont l’objectif est de rendre le règlement conforme à la législation, un vote à la majorité simple suffit depuis la Loi SRU repris par la loi ALUR. On parle également de majorité de l’article 24. La loi nous dit qu’elle est applicable aux « adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis l’établissement du règlement de copropriété ».

S’agissant d’une révision ayant pour finalité la modification des règles d’usage des parties communes, le vote s’effectue à la double majorité[4]. Dite « majorité de l’article 26 ». C’est-à-dire la majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.

L’unanimité est en revanche requise pour les votes impliquant de grands changements pour la copropriété. Sont concernés les révisions touchant à la destination de l’immeuble : immeuble à usage d’habitation, immeuble destiné aux professions libérales (avocats, médecins). Mais aussi les révisions ayant un impact sur le mode de répartition des charges.

[1] Loi 2000-1208 du 13-12-2000

[2] Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 10 

[3] Cass. civ. 3e du 8.6.11, n° 10-18220

[4] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26