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Le conseil syndical

L’élection des membres du conseil syndical

Pour coopérer avec le syndic et assurer le dialogue entre les copropriétaires et le syndic, toute copropriété doit en principe constituer un conseil syndical. Toutefois, il est possible d’y renoncer. Les copropriétaires peuvent se passer de conseil syndical par le biais d’un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 26, un vote à la double majorité des voix. La décision de renonciation au conseil syndical est donc considérée par la loi comme importante au vu des modalités de vote requises. Cette décision n’est cependant pas irrévocable, les copropriétaires peuvent revenir sur leur choix, cette fois-ci à la majorité simple de l’article 25. Pour constituer un conseil syndical au sein d’une copropriété il faut en élire les membres : les conseillers syndicaux.

Les modalités d’élection des conseillers syndicaux

La désignation des membres du conseil se fait lors d’un vote à l’assemblée générale des copropriétaires. Elle est le fruit d’une décision prise à la majorité simple de l’article 25[1] (Il en va de même pour leur révocation).

En l’absence de désignation par vote en assemblée générale à la majorité requise ou en l’absence de candidature que se passe-t-il ? Les copropriétaires ou le syndic peuvent décider de saisir le juge afin qu’il nomme lui-même des membres pour constituer le conseil syndical. A l’inverse il peut « constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical »[2].

La composition du conseil syndical et le nombre de membres est en pratique prévu dans le règlement de copropriété ou par un vote en assemblée générale. Il est souvent constaté un nombre de 3 conseillers, mais ils peuvent être plus nombreux à être élus. Le règlement de copropriété peut par exemple prévoir, à défaut d’en fixer un nombre précis, le nombre minimal et maximal de conseillers syndicaux. Comme il s’agit d’un conseil, et qu’il faut en principe en élire le président, il ne peut être constitué que d’un seul membre et doit donc comporter deux membres a minima.

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Le mandat des membres du conseil syndical

Les conseillers syndicaux sont élus par l’assemblée générale pour une durée limitée à 3 ans. Ce mandat est renouvelable à volonté. Mais chaque mandat doit respecter cette limite maximale de 3 ans. Entre chaque mandat, les copropriétaires doivent procéder à leur réélection ou l’élection d’un autre conseiller syndical. Le règlement de copropriété peut prévoir une durée inférieure à 3 ans[3].

Pourquoi une durée maximale de 3 ans ?  Cette durée maximale est considérée comme suffisante pour garantir aux conseillers la bonne exécution de leurs missions et comme raisonnable pour permettre aux nouveaux copropriétaires d’élire, eux aussi, leurs représentants au conseil syndical et ainsi participer à la vie de la copropriété. Un membre du conseil syndical peut démissionner en cours de mandat : il faudra donc anticiper une nouvelle élection.

Attention toutefois, les juges exigent qu’un membre du conseil syndical élu doit avoir fait « acte de candidature »[4].

Pour éviter tout conflit d’intérêt, même s’ils sont membres de la copropriété : le syndic, les membres de sa famille ou un de ses employés ne peuvent pas être élus conseiller syndical.  

Bon à savoir : l’élection d’un président du conseil syndical est en principe obligatoire, mais la loi ne prévoit aucune disposition pour en sanctionner l’absence. Cependant, le conseil syndical et ses membres se priveraient des prérogatives spéciales attribuées par la loi au président. Ce qui pourrait perturber le fonctionnement de la copropriété.

[1] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 25

[2] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 21

[3] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 22

[4] Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 mars 2011

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