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La copropriété

Quelles sont les lois qui encadrent la copropriété ?

Plusieurs textes législatifs français encadrent la copropriété afin de préciser son fonctionnement et ses enjeux. Voici une vision d’ensemble des différentes lois qui ont façonné le droit des copropriétés.

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis 

Cette loi, votée par le Parlement sous la présidence de Charles de Gaulle, est apparue comme nécessaire pour instaurer un véritable encadrement juridique concernant les règles de la copropriété. En effet, à cette époque, la construction de grands ensembles avec des ascenseurs et des équipements communs s’est multipliée.

La loi du 10 juillet 1965[1] a été modifiée et adaptée à de nombreuses reprises par la suite. À ce jour, ses dispositions sont relatives à :

La loi relative « à la solidarité et au renouvellement urbains » du 13 décembre 2000 dite loi SRU

La loi SRU[2] apporte de nombreuses modifications à la loi du 10 juillet 1965. Voici les principales :  

L’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010

Cet arrêté[5] fixe les tâches que les syndics de copropriété doivent inclure dans leurs honoraires. Ainsi, à partir du 1er juillet 2010, tous les contrats de syndics ont dû distinguer :

L’arrêté NOVELLI fixe donc la liste des prestations concernées qui seront donc comprises dans les honoraires prédéfinis lors de la négociation du contrat avec le syndic de la copropriété.

 

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La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009

Parmi ses principales dispositions, la loi de 2009 accorde notamment un droit de priorité aux copropriétaires lorsque des places de stationnement sont vendues dans un immeuble. Ainsi, ces derniers sont informés prioritairement avant que les places ne soient proposées à des tiers extérieurs à l’immeuble[6]. Cependant, cette règle ne s’applique qu’aux immeubles dotés d’un règlement de copropriété qui comporte une clause spécifique.

La loi de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures du 12 mai 2009

La participation des copropriétaires aux frais de procédure

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi de 2009, les copropriétaires qui ont vu leurs droits reconnus en justice lors d’un litige avec leur copropriété se trouvent dispensés de toute participation aux frais de procédure.

L’accès aux parties privées pour les travaux de sécurité

Depuis la loi de 2009, et sauf circonstances exceptionnelles, les copropriétaires ne peuvent plus refuser l’accès à leurs appartements privatifs pour l’exécution de travaux votés en assemblée générale. Ainsi, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est complété par un article 25-n visant les travaux à effectuer sur les parties communes afin de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.  

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 dite loi ALUR

La création du registre d’immatriculation des copropriétés

La loi ALUR[7] crée un registre national d’immatriculation des copropriétés à destination des immeubles soumis au statut de la copropriété et affectés totalement ou partiellement à l’habitation. Ce registre se compose de plusieurs informations : identité du syndicat des copropriétaires, nom du syndic, nombre et nature des lots de la copropriété, données relatives au bâti, etc. L’immatriculation au registre est obligatoire[8] et les aides publiques perçues par les copropriétés y seront conditionnées.

Des solutions pour les copropriétés en difficulté

La loi ALUR[9] abaisse de 25 à 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots, le seuil d’impayés à partir duquel la saisine du juge pour obtenir la nomination d’un mandataire judiciaire est nécessaire.

Ce dernier sera chargé de proposer un plan d’apurement des impayés. Toutefois, si le syndic n’agit pas dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le président du TGI peut être saisi en référé par des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat.

Dès lors que le mandataire est missionné, il dispose de 3 mois pour établir un rapport livrant une analyse de la situation financière de la copropriété et préconisant toutes les mesures à prendre. Par la suite, le syndic sera chargé d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution qui apparaissent nécessaires à la mise en œuvre du rapport.

En outre, la loi ALUR instaure la possibilité de confier la gestion des parties communes d’une copropriété qui serait en état de carence à un opérateur capable d’effectuer les travaux nécessaires. Cela se fera suite à l’expropriation des parties communes concernées par la commune ou par un EPCI[10]. Il s’agit là d’un régime expérimental instauré pour une dizaine d’années.  

 

[1] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. {En ligne} Disponible sur : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256 

[2] La loi relative « à la solidarité et au renouvellement urbains » du 13 décembre 2000. {En ligne} Disponible sur : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005630252 

[3] Article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : « I. -Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. {…} »

[4] Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : {…} »

[5] Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels. {En ligne} Disponible sur : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000021995490 

[6] Article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Boutin : « Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. » 

[7]

[8] Les ensembles de plus de 200 lots devaient y être immatriculés à compter du 1er janvier 2017, les copropriétés de plus de 50 lots à compter du 1er janvier 2018 et les autres à compter du 1er janvier 2019.

[9] LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. {En ligne} Disponible sur : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id

[10] Etablissement public de coopération intercommunale 

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