Quels moyens contester ses charges de copropriété anormalement facturées?

En tant que copropriétaire, il est impératif de payer des charges de copropriété. Ces charges sont destinées à couvrir les dépenses de fonctionnement de l’immeuble et sont payées de manière régulière. On distingue deux types de charges : celles considérées comme courantes et celles dépassant le cadre du simple entretien de l’immeuble. Il peut arriver que ces charges paraissent anormalement élevées. Dans ce cas, le copropriétaire concerné a la possibilité contester ces charges indues ou abusives. 

(qui peuvent être illégales.)

Le principe : la répartition des charges entre chaque copropriétaire

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. 

Ainsi, certaines charges sont payables par tous les copropriétaires tandis que d’autres ne le sont que par certains seulement, en fonction du règlement de copropriété et de l’utilité que chacun des copropriétaires a des équipements collectifs. Ainsi, par exemple, un copropriétaire situé au rez-de-chaussée ne paiera pas de charges afférentes à l’utilisation de l’ascenseur qui ne dessert que des niveaux supérieurs de la résidence puisqu’il ne l’utilise pas.

La contestation à l’amiable de vos charges

Avant d’intenter toute action judiciaire, le copropriétaire doit essayer de faire bouger les choses à l’amiable. En effet, la répartition des charges est prévue dans le règlement de copropriété de l’immeuble. Le copropriétaire peut ainsi tenter de faire modifier le règlement de copropriété de l’immeuble afin de réviser la répartition des charges.

Il faut distinguer deux cas :

La modification du règlement de copropriété d’origine

Il s’agit de la modification « statique » du règlement de copropriété qui comporte des erreurs d’origine dans la répartition des charges.

Pour rectifier cette répartition, un vote en assemblée générale est alors nécessaire. La modification doit être accordée par tous les copropriétaires à l’unanimité.

En pratique, cette unanimité pour modifier la répartition des charges n’est que très rarement obtenue. En effet, le montant total des charges ne change pas donc si l’un des copropriétaires obtient la révision à la baisse de ses charges, cela signifie qu’un ou plusieurs autres copropriétaires verront le montant de leurs charges augmenter. Les autres copropriétaires ne donnent généralement donc pas leur accord pour accepter cette modification de la répartition des charges.

La modification en cas de changements intervenus dans l’immeuble

Dans certains cas, des charges anormalement élevées peuvent être causées par un changement effectué dans l’immeuble de la copropriété. Il est alors possible de demander la modification de la répartition des charges par un vote en assemblée générale. Il s’agit ici d’une modification « dynamique » du règlement.

Dans ce cas, le vote en assemblée générale ne doit pas forcément recueillir l’unanimité. La majorité à obtenir dépendra de la modification effectuée au sein de l’immeuble.

Voici quelques exemples de majorité à obtenir pour la modification de la répartition des charges :

-  dans le cas d’un changement d’usage, il faut obtenir une majorité de 50%. Il est très fréquent que des locaux à usage d’habitation soient transformés en locaux pour l’exercice d’une profession libérale (avocat, médecin...). Dans ce cas, la répartition des charges peut être modifiée puisque cela entraîne conséquemment un trafic plus important de l’ascenseur notamment.

- dans le cas d’une division de lots, il faut obtenir une majorité relative afin de mettre à jour le règlement de copropriété pour tenir compte de cette modification. 

La contestation judiciaire du montant des charges

Si la contestation à l’amiable n’aboutit pas, le copropriétaire peut engager une action devant les tribunaux. Comme vu précédemment, l’action dépendra d’une modification du règlement de copropriété d’origine ou non.

Trois possibilités se présentent au copropriétaire souhaitant modifier la répartition des charges :

- une action en annulation d’une décision en assemblée générale ;

- une action en nullité d’une disposition du règlement de copropriété ;

- une action en révision d’une disposition du règlement de copropriété.

L’action en annulation d’une décision d’assemblée générale

Dans ce premier cas, le copropriétaire peut contester une décision récente prise en assemblée générale relative à la répartition des charges de copropriété. Ce dernier peut la contester s’il s’est opposé à la décision ou s’il était absent lors de l’assemblée. Cependant, il ne peut s’opposer à la décision que dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic. 

Il est possible qu’il y ait eu des modifications intervenues dans l’immeuble mais qu’aucune décision n’ait ensuite été prise en assemblée générale afin de modifier la répartition des charges. Dans ce contexte, le copropriétaire dispose d’un délai de 10 ans pour saisir le tribunal afin de faire modifier la répartition desdites charges. En effet, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 « {…} les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. » 

Toutefois, le copropriétaire peut être en désaccord avec la répartition des charges de copropriété contenue dans le règlement et peut ne pas avoir réussi à faire aboutir sa volonté de modification par voie amiable. Pour contester la répartition dans le règlement de copropriété, ce dernier peut alors agir en nullité ou en révision de la disposition litigieuse du règlement.

L’action en nullité d’une disposition du règlement de copropriété

Concernant l’action en nullité, elle a pour but d’obtenir la caducité de la quote-part de charges imputée au copropriétaire. En effet, toute clause du règlement de copropriété contraire aux règles de répartition des charges contenues dans la loi est réputée non écrite. Ainsi, si la répartition des charges a été calculée sur une base de calcul erronée, le copropriétaire est en droit de demander  audemander au tribunal de grande instance que ladite clause soit réputée non écrite. C’est par exemple le cas lorsqu’un copropriétaire d’un rez-de-chaussée se voit imputer des charges relatives au fonctionnement de l’ascenseur alors que ce dernier ne présente manifestement aucune utilité pour lui.

Pour intenter une telle action, aucun délai d’action ne semble s’appliquer au copropriétaire. En effet, une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé donc le copropriétaire peut à tout moment demander aux tribunaux de constater la non-conformité de la répartition des charges contenues dans le règlement de copropriété.

L’action en révision d’une disposition du règlement de copropriété

Concernant l’action en révision, celle-ci a pour objectif de réviser à la baisse le montant des charges payées par le copropriétaire. Dans ce cas, le copropriétaire ne conteste pas le principe de la répartition des charges mais estime que sa quote-part est manifestement trop élevée. Attention, cette action n’est possible que dans certains cas. En effet, le copropriétaire ne peut l’intenter que si sa part est supérieure à plus d’un quart à celle qui résulterait de l’application légale de la répartition des charges de copropriété. Il peut également l’intenter si la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart.

Cette action doit être introduite dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou dans les 2 ans suivant l’achat d’un lot par le copropriétaire acheteur. Si la demande est fondée, le tribunal pourra procéder à une nouvelle répartition des charges de copropriété.

Dans tous les cas, il appartiendra au juge de déterminer si la quote-part payée par le copropriétaire est effectivement trop élevée ou non.  

Dans un premier temps, il faut privilégier la voie amiable et tenter de discuter avec les autres copropriétaires afin de faire valoir vos droits. La voie judiciaire ne doit être privilégiée qu’après l’échec de la voie amiable.

1.Article 10 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

2.Article 10 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

3.Article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

4.Article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

5.Article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

6.Article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

7.Article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

8.Article 11 de la loi du 10 juillet 1965 : « {…}  À défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédent, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. » 

9.Cass. civ. 3e, 9 mars 1988, S.C.I. Carlina c. Syndic. Résidence les Pradets au Mont-Dore

10.Article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis